Bebauungsplan
Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird und die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen rechtsverbindlich festsetzt. Er stellt die wichtigste öffentlich-rechtliche Grundlage für die bauliche Entwicklung eines Gemeindegebiets dar.
Rechtliche Grundlage und Bedeutung
Die rechtliche Grundlage für Bebauungspläne bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Als Satzung der Gemeinde entfaltet der Bebauungsplan unmittelbare Rechtswirkung für Grundstückseigentümer und Bauherren. Er konkretisiert die im Flächennutzungsplan dargestellten Nutzungen und schafft Baurecht oder schränkt es ein. Ohne gültigen Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich).
Wesentliche Festsetzungen
Ein Bebauungsplan kann zahlreiche Festsetzungen enthalten, darunter:
- Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet gemäß Baunutzungsverordnung)
- Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Bauhöhe)
- Bauweise (offen, geschlossen) und überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen, Baulinien)
- Stellplätze, Garagen, Nebenanlagen
- Grünflächen, Ausgleichsmaßnahmen
Relevanz für die Immobilienbewertung
Der Bebauungsplan hat erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks. Die Festsetzungen bestimmen das Entwicklungspotenzial und damit die wirtschaftliche Nutzbarkeit. Sachverständige für Immobilienbewertung prüfen den Bebauungsplan als Teil der Standort- und Objektanalyse. Insbesondere Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl wirken sich unmittelbar auf die bebaubare Fläche und somit auf den Wert aus. Bei der Bewertung unbebauter Grundstücke ist der Bebauungsplan oft das zentrale wertbestimmende Merkmal.
Abgrenzung zum Flächennutzungsplan
Während der Flächennutzungsplan die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung für das gesamte Gemeindegebiet grob darstellt und keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber dem Bürger entfaltet, regelt der Bebauungsplan die bauliche Nutzung parzellenscharf und rechtsverbindlich. Der Bebauungsplan muss aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden und darf diesem nicht widersprechen.
Häufige Fragen
Wo kann ich den Bebauungsplan für mein Grundstück einsehen?
Bebauungspläne liegen bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung (meist Bauamt oder Stadtplanungsamt) zur Einsicht aus. Viele Kommunen bieten auch Online-Portale zur Einsichtnahme an.
Ist ein Bebauungsplan für jedes Grundstück vorhanden?
Nein, nicht für jedes Grundstück existiert ein Bebauungsplan. In unbeplanten Gebieten richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs für den Innenbereich (§ 34 BauGB) oder Außenbereich (§ 35 BauGB).
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.