Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine bauplanungsrechtliche Kennzahl, die angibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist Teil des Maßes der baulichen Nutzung und wird in Bebauungsplänen festgesetzt, um die Nutzungsintensität eines Grundstücks zu steuern.
Bedeutung und Funktion
Die Geschossflächenzahl dient der Städtebaupolitik als Instrument zur Steuerung der Baudichte. Sie begrenzt die maximale Geschossfläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Damit wird verhindert, dass Grundstücke übermäßig verdichtet bebaut werden, und es wird eine einheitliche städtebauliche Struktur gewährleistet.
Die GFZ wird als dimensionslose Zahl angegeben. Eine GFZ von 1,0 bedeutet beispielsweise, dass die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse so groß sein darf wie die Grundstücksfläche selbst. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern wären somit 500 Quadratmeter Geschossfläche zulässig – verteilt auf ein oder mehrere Geschosse.
Berechnung
Zur Ermittlung der zulässigen Geschossfläche wird die Grundstücksfläche mit der festgesetzten Geschossflächenzahl multipliziert. Die Geschossfläche umfasst dabei die Flächen aller Vollgeschosse, gemessen an den Außenwänden. Nicht als Vollgeschosse geltende Ebenen (z. B. ausgebaute Dachgeschosse unter bestimmten Voraussetzungen oder Kellergeschosse) können je nach Landesbauordnung unterschiedlich behandelt werden.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die Geschossflächenzahl ist eng verwandt mit der Grundflächenzahl (GRZ), die das Verhältnis der überbauten Grundstücksfläche zur Gesamtgrundstücksfläche beschreibt. Während die GRZ die horizontale Ausdehnung der Bebauung begrenzt, regelt die GFZ die vertikale Verdichtung durch mehrere Geschosse. Beide Kennzahlen werden in Bebauungsplänen gemeinsam festgesetzt und ergänzen sich bei der Bestimmung der zulässigen baulichen Nutzung.
In der Immobilienbewertung spielt die Geschossflächenzahl eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Grundstückswerts und der Beurteilung von Entwicklungspotenzialen. Ein höheres Maß an zulässiger GFZ kann den Verkehrswert eines unbebauten oder untergenutzten Grundstücks erheblich steigern, da eine intensivere Bebauung wirtschaftlich vorteilhafter sein kann.
Festsetzung im Bebauungsplan
Die Geschossflächenzahl wird durch die Gemeinde im Rahmen der Bauleitplanung festgesetzt. Dabei sind die Obergrenzen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beachten, die für verschiedene Baugebietstypen (z. B. Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete) unterschiedliche Höchstwerte vorsehen. Eine Überschreitung dieser Obergrenzen ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.
Häufige Fragen
Was bedeutet eine GFZ von 1,2?
Eine GFZ von 1,2 bedeutet, dass die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse das 1,2-fache der Grundstücksfläche betragen darf. Bei einem 400 m² großen Grundstück wären somit 480 m² Geschossfläche zulässig.
Wie unterscheiden sich GFZ und GRZ?
Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf (horizontale Ausdehnung), während die Geschossflächenzahl (GFZ) die zulässige Gesamtgeschossfläche über alle Vollgeschosse festlegt (vertikale Verdichtung).
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.