Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Maß der baulichen Nutzung im Sinne des Bauplanungsrechts. Sie gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche durch bauliche Anlagen überbaut werden darf. Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben und ergibt sich aus dem Verhältnis der zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen zur Grundstücksfläche.
Rechtliche Grundlage und Bedeutung
Die Grundflächenzahl ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und wird im Bebauungsplan festgesetzt. Sie steuert die bauliche Dichte und dient dem Schutz vor Bodenversiegelung sowie der Sicherung ausreichender Freiflächen für Belichtung, Belüftung und Grünflächen. Zusammen mit der Geschossflächenzahl bildet die GRZ die wichtigsten Kennziffern zur Bestimmung des Nutzungsmaßes eines Grundstücks.
Berechnung und Anwendung
Die maximal zulässige überbaute Fläche errechnet sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit der festgesetzten GRZ. Zur Grundfläche zählen nicht nur Gebäude, sondern auch Nebenanlagen, Garagen, Stellplätze und befestigte Zufahrten. Die BauNVO sieht Obergrenzen für die GRZ vor, die je nach Gebietstyp (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) variieren. Eine Überschreitung dieser Obergrenzen kann bis zu einer bestimmten Grenze durch Nebenanlagen zulässig sein.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung ist die Grundflächenzahl ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung des Entwicklungspotenzials eines Grundstücks. Sie beeinflusst direkt den Bodenwert und die wirtschaftliche Ausnutzbarkeit. Ein Grundstück mit höherer GRZ bietet in der Regel größere Bebauungsmöglichkeiten und damit einen höheren Nutzungswert. Bei der Wertermittlung unbebauter Grundstücke oder bei der Prüfung von Nachverdichtungspotenzialen bebauter Grundstücke ist die GRZ eine zentrale Planungsvorgabe.
Abgrenzung
Die Grundflächenzahl ist von der Geschossflächenzahl zu unterscheiden: Während die GRZ die überbaubare Grundfläche regelt, bestimmt die Geschossflächenzahl die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Beide Kennzahlen ergänzen sich und definieren gemeinsam den bauplanungsrechtlichen Rahmen für die Bebauung.
Häufige Fragen
Was bedeutet eine GRZ von 0,4?
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche mit baulichen Anlagen überbaut werden dürfen. Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern wären das 200 Quadratmeter überbaubare Fläche.
Welche Flächen zählen zur Grundfläche im Sinne der GRZ?
Zur Grundfläche zählen die überbauten Flächen von Hauptgebäuden sowie Nebenanlagen wie Garagen, Stellplätze, Zufahrten und andere befestigte Flächen. Die genaue Zurechnung regelt die Baunutzungsverordnung.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
