Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung bezeichnet die bauplanungsrechtlich zulässige Intensität der Bebauung eines Grundstücks. Es wird im Bebauungsplan durch verschiedene Kennzahlen festgesetzt und regelt, in welchem Umfang die Grundstücksfläche baulich genutzt werden darf.
Kennzahlen und Bedeutung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch vier zentrale Kennzahlen ausgedrückt, die einzeln oder in Kombination festgesetzt werden können:
- Grundflächenzahl (GRZ): Sie gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Sie bestimmt das Verhältnis der Geschossflächen aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche und beschreibt damit die Dichte der Bebauung über alle Etagen.
- Baumassenzahl (BMZ): Sie setzt die zulässige Baumasse (in Kubikmetern) ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Diese Kennzahl wird heute seltener verwendet.
- Zahl der Vollgeschosse: Sie legt die maximale Anzahl der Geschosse fest, die auf dem Grundstück errichtet werden dürfen.
Diese Festsetzungen finden ihre Rechtsgrundlage in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und dienen der städtebaulichen Ordnung sowie dem Schutz vor übermäßiger Verdichtung.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist das Maß der baulichen Nutzung von erheblicher Bedeutung. Es bestimmt das bauliche Potenzial eines Grundstücks und damit direkt dessen Wertigkeit. Ein höheres Maß der baulichen Nutzung erlaubt eine intensivere Bebauung und führt in der Regel zu einem höheren Bodenwert.
Bei unbebauten oder teilbebauten Grundstücken ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die bauplanungsrechtlich zulässige Ausnutzung bereits realisiert wurde. Nicht ausgeschöpfte Bebauungsmöglichkeiten können den Wert erheblich steigern, da Erweiterungs- oder Nachverdichtungspotenziale bestehen.
Abgrenzung zur Art der baulichen Nutzung
Während das Maß der baulichen Nutzung die Intensität der Bebauung regelt, bestimmt die Art der baulichen Nutzung die Zweckbestimmung – etwa ob ein Gebiet als Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet ausgewiesen ist. Beide Festsetzungen ergänzen sich und sind zentrale Bestandteile der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit.
In der Wertermittlung nach ImmoWertV müssen beide Aspekte berücksichtigt werden, um die grundstücksspezifischen Merkmale korrekt zu erfassen und den marktgerechten Wert zu bestimmen.
Häufige Fragen
Was regelt das Maß der baulichen Nutzung?
Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Intensität der Bebauung eines Grundstücks. Es legt durch Kennzahlen wie Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) fest, wie viel Fläche überbaut werden darf und wie dicht die Bebauung sein kann.
Warum ist das Maß der baulichen Nutzung für die Immobilienbewertung wichtig?
Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt das bauliche Potenzial eines Grundstücks und damit maßgeblich dessen Verkehrswert. Ein höheres Nutzungsmaß erlaubt eine intensivere Bebauung und erhöht in der Regel den Bodenwert.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.