BauGB
Das BauGB (Baugesetzbuch) ist das zentrale Bundesgesetz des deutschen Städtebau- und Bodenrechts. Es regelt die Aufstellung von Bauleitplänen (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan), die Zulässigkeit baulicher Nutzungen, Bodenordnungsverfahren sowie die Entschädigung und Enteignung im öffentlichen Interesse.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Das BauGB ist für Sachverständige in der Immobilienbewertung von grundlegender Bedeutung, da es die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben bestimmt. Die §§ 29–38 BauGB definieren, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf – eine wesentliche Wertkomponente. Insbesondere die Unterscheidung zwischen Bebauung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB), innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§ 34 BauGB) und im Außenbereich (§ 35 BauGB) wirkt sich direkt auf den Verkehrswert aus.
Zudem regelt das BauGB in den §§ 194 ff. die Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen ermittelt werden und als wichtige Orientierungsgröße für die Bodenwertermittlung dienen. Die Vorschriften zur städtebaulichen Entwicklung, Sanierung und Umlegung beeinflussen ebenfalls Wertermittlungen bei Entwicklungsmaßnahmen.
Aufbau und wesentliche Inhalte
Das BauGB gliedert sich in mehrere Kapitel: Bauleitplanung (Teil 1), besonderes Städtebaurecht einschließlich städtebaulicher Sanierung und Entwicklung (Teil 2), sonstige Vorschriften wie Entschädigung und Enteignung (Teil 3) sowie Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse (Teil 4). Das Gesetz ist eng mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) verknüpft, die die detaillierte Ausgestaltung von Bebauungsplänen regeln.
Abgrenzung zu anderen Vorschriften
Das BauGB ist abzugrenzen von den Landesbauordnungen, die das Bauordnungsrecht (technische Anforderungen, Genehmigungsverfahren) regeln. Während das BauGB bundesweit gilt und das „Ob“ und „Wie“ der städtebaulichen Planung bestimmt, regeln die Bauordnungen der Länder die bauliche Ausführung und Sicherheit. Für die Wertermittlung selbst sind zudem die ImmoWertV und einschlägige DIN-Normen maßgeblich.
Relevanz in der Praxis
Sachverständige und Gutachter müssen das BauGB beherrschen, um die Werthaltigkeit von Grundstücken rechtssicher beurteilen zu können. Die Kenntnis der Planungshoheit der Gemeinden, der Abwägungsgebote und der Zulässigkeitskriterien ist unerlässlich für fundierte Verkehrswertgutachten und Stellungnahmen zu Bauvorhaben.
Häufige Fragen
Wofür steht BauGB?
BauGB ist die Abkürzung für Baugesetzbuch, das zentrale Bundesgesetz des deutschen Städtebau- und Bodenrechts.
Welche Bedeutung hat das BauGB für die Immobilienbewertung?
Das BauGB bestimmt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben und damit eine wesentliche Wertkomponente von Grundstücken. Es regelt zudem Bodenrichtwerte und Gutachterausschüsse.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.