Rohbauland
Rohbauland bezeichnet Grundstücke, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind, für die jedoch noch keine vollständige Erschließung vorliegt. Die Flächen verfügen über Planungssicherheit durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan oder liegen im unbeplanten Innenbereich, die technische und verkehrsmäßige Anbindung ist aber noch nicht abgeschlossen.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Die Einstufung als Rohbauland ist für die Wertermittlung von Grundstücken entscheidend, da sie den Entwicklungsstand und damit das Wertpotenzial maßgeblich bestimmt. Rohbauland liegt preislich zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land. Während Bauerwartungsland lediglich die Erwartung einer künftigen baulichen Nutzung aufweist, ist bei Rohbauland die planungsrechtliche Situation bereits geklärt.
Der Wert von Rohbauland bemisst sich nach dem voraussichtlichen Wert des künftig baureifen Grundstücks abzüglich der noch anfallenden Erschließungskosten. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise Straßenausbaubeiträge, Anschlussgebühren für Wasser, Abwasser, Strom und Gas sowie gegebenenfalls Kosten für Gehwege und Straßenbeleuchtung.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Bauerwartungsland steht am Beginn der Entwicklung: Es handelt sich um Flächen, für die zwar eine bauliche Nutzung absehbar, aber noch nicht planungsrechtlich gesichert ist. Ein Bebauungsplan ist entweder noch nicht rechtskräftig oder noch gar nicht aufgestellt.
Baubereites Land (baureifes Land) bildet die abschließende Entwicklungsstufe: Diese Grundstücke sind vollständig erschlossen, alle öffentlichen Versorgungsleitungen liegen an, und eine Bebauung kann ohne weitere Infrastrukturmaßnahmen erfolgen. Bodenrichtwerte für baureifes Land werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht und dienen als Orientierung für die Verkehrswertermittlung.
Rechtliche und planerische Grundlagen
Die Einordnung als Rohbauland setzt voraus, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung erfüllt sind. Dies kann durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan nach § 30 BauGB oder durch die Lage im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB gegeben sein. Die fehlende Erschließung hindert die sofortige Bebaubarkeit, nicht jedoch die rechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung.
In der Praxis spielt die Unterscheidung zwischen den Entwicklungsstufen eine wichtige Rolle bei Kaufpreisverhandlungen, bei der Grundstückswertermittlung durch Sachverständige sowie bei der Festsetzung von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Rohbauland und baureifem Land?
Rohbauland ist planungsrechtlich bebaubar, aber noch nicht vollständig erschlossen. Baubereites Land verfügt über die komplette Erschließung mit allen Versorgungsleitungen und kann sofort bebaut werden. Der Wertunterschied entspricht etwa den noch anfallenden Erschließungskosten.
Wie wird der Wert von Rohbauland ermittelt?
Der Wert ergibt sich aus dem voraussichtlichen Wert des künftig baureifen Grundstücks abzüglich der noch anfallenden Erschließungskosten (Straßenausbau, Anschlussgebühren etc.). Gutachterausschüsse veröffentlichen teilweise eigene Bodenrichtwerte für Rohbauland.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.