Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist eine Fläche, die nach ihrer gegenwärtigen Nutzung und rechtlichen Einordnung noch nicht als Bauland gilt, bei der jedoch aufgrund konkreter Tatsachen mit einer baulichen Nutzbarkeit in absehbarer Zeit zu rechnen ist. Die Einstufung liegt zwischen landwirtschaftlicher Nutzfläche und baureifem Land.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Die Einordnung einer Fläche als Bauerwartungsland hat erhebliche Auswirkungen auf den Bodenwert. Während reine Ackerflächen oder Grünland nach landwirtschaftlichen Erträgen bewertet werden, liegt der Wert von Bauerwartungsland deutlich darüber – jedoch unter dem Wert von bereits erschlossenem Bauland. Die Erwartung einer künftigen baulichen Nutzung schlägt sich im Verkehrswert nieder.
Gutachterausschüsse ermitteln für verschiedene Entwicklungszustände von Flächen unterschiedliche Bodenrichtwerte. Bauerwartungsland bildet dabei eine eigene Kategorie zwischen unbebauten landwirtschaftlichen Flächen und baureifem Land.
Voraussetzungen und Kriterien
Für die Einstufung als Bauerwartungsland müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die eine bauliche Entwicklung in überschaubarer Zeit erwarten lassen. Dazu zählen etwa:
- Lage im Siedlungsbereich oder unmittelbar angrenzend
- Aufstellung oder Fortschreibung eines Flächennutzungsplans
- Vorbereitende Planungen der Gemeinde
- Einleitung von Bebauungsplanverfahren
- Erschließungsplanung in der Umgebung
Die bloße Möglichkeit einer künftigen Bebauung reicht nicht aus. Es müssen objektive Umstände vorliegen, die eine Entwicklung zum Bauland in einem realistischen Zeitrahmen wahrscheinlich machen.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Vom Bauerwartungsland zu unterscheiden ist das Rohbauland. Rohbauland liegt vor, wenn die bauliche Nutzung bereits planungsrechtlich festgesetzt ist (etwa durch einen Bebauungsplan), die Fläche jedoch noch nicht erschlossen ist. Bauerwartungsland hingegen verfügt noch nicht über diese planungsrechtliche Festsetzung.
Auch von landwirtschaftlich genutzten Flächen ohne Bauerwartung ist eine klare Abgrenzung notwendig. Liegt eine Fläche etwa in großer Entfernung zu Siedlungsbereichen ohne konkrete Planungsabsichten der Gemeinde, bleibt sie landwirtschaftliche Nutzfläche – selbst wenn theoretisch eine künftige Entwicklung denkbar wäre.
Rechtliche Einordnung
Die Kategorisierung als Bauerwartungsland ist keine rechtlich definierte Flächenkategorie des Bauplanungsrechts, sondern ein wertermittlungstechnischer Begriff. Die ImmoWertV unterscheidet verschiedene Entwicklungszustände von Flächen, die bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen sind.
Die Bewertung von Bauerwartungsland erfordert fundierte Kenntnisse der örtlichen Planungssituation und des Bodenmarktes. Eine qualifizierte Verkehrswertermittlung sollte durch nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erfolgen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland?
Bauerwartungsland ist noch nicht planungsrechtlich als Bauland festgesetzt, während bei Bauland (Rohbauland oder baureifes Land) bereits eine bauliche Nutzung durch Bebauungsplan oder andere Festsetzungen möglich ist. Bauerwartungsland liegt in der Wertigkeit dazwischen.
Wie wird Bauerwartungsland bewertet?
Der Bodenwert von Bauerwartungsland liegt zwischen dem Wert landwirtschaftlicher Flächen und baureifem Land. Gutachterausschüsse ermitteln häufig eigene Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland, die die Entwicklungserwartung berücksichtigen.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
