Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks in unbebautem oder fiktiv unbebauten Zustand. Er stellt den reinen Grundstückswert ohne Berücksichtigung von Gebäuden, baulichen Anlagen oder sonstigen Aufwüchsen dar und bildet eine wesentliche Grundlage in der normierten Immobilienbewertung nach ImmoWertV.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Der Bodenwert spielt in allen drei Wertermittlungsverfahren eine zentrale Rolle. Im Vergleichswertverfahren wird der Bodenwert bei der Bewertung unbebauter Grundstücke direkt aus Vergleichspreisen abgeleitet. Im Ertragswertverfahren ist er eine eigenständige Komponente: Der Verkehrswert bebauter Grundstücke setzt sich hier aus dem Bodenwert und dem separat ermittelten Gebäudeertragswert zusammen. Auch im Sachwertverfahren fließt der Bodenwert als eigene Größe ein und wird zum Gebäudesachwert addiert.
Ermittlung des Bodenwerts
Die Ermittlung erfolgt üblicherweise über die Bodenrichtwerte, die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht werden. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke in definierten Zonen und beziehen sich auf einen Quadratmeterpreis. Der Bodenwert eines konkreten Grundstücks ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem entsprechenden Bodenrichtwert, gegebenenfalls angepasst um grundstücksspezifische Abweichungen wie Lage, Zuschnitt, Erschließungszustand oder Bodenbeschaffenheit.
Liegt kein geeigneter Bodenrichtwert vor, kann der Bodenwert auch aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Grundstücke abgeleitet werden. Bei bebauten Grundstücken, die bewertet werden sollen, wird der Bodenwert unter der Annahme ermittelt, das Grundstück sei unbebaut.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Bodenwert ist klar vom Verkehrswert eines bebauten Grundstücks zu unterscheiden. Während der Verkehrswert den Gesamtwert der Immobilie inklusive Gebäude widerspiegelt, bezieht sich der Bodenwert ausschließlich auf den Grund und Boden. Der Begriff Bodenrichtwert wiederum bezeichnet nicht den konkreten Wert eines einzelnen Grundstücks, sondern einen durchschnittlichen zonalen Quadratmeterpreis als Orientierungshilfe.
Praktische Relevanz
Der Bodenwert ist unverzichtbar für die sachgerechte Wertermittlung bebauter Grundstücke, insbesondere bei Renditeobjekten im Ertragswertverfahren. Er dient zudem als Basis für die Berechnung der Bodenwertverzinsung und ermöglicht die getrennte Betrachtung von Grund und Boden sowie baulicher Substanz. Für steuerliche Zwecke, Beleihungswertermittlungen und Verkehrswertgutachten ist die korrekte Ermittlung des Bodenwerts daher von erheblicher Bedeutung.
Häufige Fragen
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Der Bodenwert wird üblicherweise über die von Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte ermittelt. Diese Quadratmeterpreise werden mit der Grundstücksfläche multipliziert und gegebenenfalls an grundstücksspezifische Merkmale angepasst.
Welche Rolle spielt der Bodenwert im Ertragswertverfahren?
Im Ertragswertverfahren ist der Bodenwert eine eigenständige Komponente des Verkehrswerts. Der Gesamtwert setzt sich aus dem separat ermittelten Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
