Bodenwertverzinsung
Die Bodenwertverzinsung bezeichnet die kalkulatorische Verzinsung des Bodenwerts, die im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV vom Rohertrag abgezogen wird. Sie stellt den rechnerischen Ertrag dar, den der Grund und Boden als werthaltige Komponente der Immobilie erwirtschaften müsste.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag abgeleitet. Dabei besteht der Gesamtwert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Da der Bodenwert selbst nicht „abnutzbar“ ist und zeitlich unbegrenzt bestehen bleibt, wird ihm ein kalkulatorischer Zinsertrag zugerechnet. Die Bodenwertverzinsung berücksichtigt, dass ein Investor für den Bodenwert eine bestimmte Rendite erwarten würde.
Berechnung und Anwendung
Die Bodenwertverzinsung errechnet sich, indem der ermittelte Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert wird. Der Liegenschaftszins wird in der Regel von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und spiegelt die marktübliche Verzinsung für Grundstücke einer bestimmten Nutzungsart wider. Die so errechnete Bodenwertverzinsung wird vom Rohertrag der Immobilie abgezogen, um den Reinertrag des Gebäudes zu ermitteln.
Formal lautet die Berechnung: Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins. Dieser Betrag repräsentiert den jährlichen Ertrag, der rein auf den Grund und Boden entfällt.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die Bodenwertverzinsung ist strikt vom reinen Bodenwert zu unterscheiden. Während der Bodenwert den Verkehrswert des unbebauten oder fiktiv unbebauten Grundstücks darstellt, ist die Bodenwertverzinsung eine jährliche Ertragskomponente. Sie dient im Ertragswertverfahren dazu, den Gebäudeertragswert isoliert zu ermitteln, indem der Bodenanteil rechnerisch „herausgerechnet“ wird.
Ebenso ist die Bodenwertverzinsung nicht mit dem Gebäudeertragswert gleichzusetzen. Letzterer ergibt sich erst aus dem verbleibenden Reinertrag nach Abzug der Bodenwertverzinsung und Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Praxisrelevanz
Die korrekte Ermittlung der Bodenwertverzinsung ist entscheidend für die Genauigkeit des Ertragswertverfahrens, insbesondere bei renditeorientierten Objekten wie Miet- und Geschäftshäusern. Fehlerhafte Ansätze beim Bodenwert oder Liegenschaftszins führen zu erheblichen Abweichungen im Gesamtertragswert. Daher gehört die Bodenwertverzinsung zu den Kernthemen in der Ausbildung und Praxis von Immobiliensachverständigen.
Häufige Fragen
Wie wird die Bodenwertverzinsung berechnet?
Die Bodenwertverzinsung ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts mit dem marktüblichen Liegenschaftszins. Sie stellt den jährlichen kalkulatorischen Ertrag des Grund und Bodens dar.
Warum wird die Bodenwertverzinsung im Ertragswertverfahren abgezogen?
Die Bodenwertverzinsung wird abgezogen, um den reinen Gebäudeertrag zu isolieren. Da der Bodenwert bereits separat im Gesamtwert berücksichtigt wird, muss sein kalkulatorischer Ertrag vom Rohertrag abgezogen werden, um eine Doppelerfassung zu vermeiden.
