Verwaltungskosten
Verwaltungskosten sind die laufenden Ausgaben, die für die kaufmännische und technische Verwaltung einer Immobilie anfallen. Sie gehören zu den Bewirtschaftungskosten und werden im Rahmen der Immobilienbewertung, insbesondere beim Ertragswertverfahren, als regelmäßige Aufwendungen vom Rohertrag abgezogen.
Bestandteile der Verwaltungskosten
Zu den Verwaltungskosten zählen alle Aufwendungen für die organisatorische und verwaltungstechnische Betreuung der Immobilie. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für einen externen Hausverwalter oder die anteiligen Personalkosten bei Eigenverwaltung, Kosten für Buchhaltung, Jahresabrechnungen, Mieterkommunikation sowie allgemeine Bürokosten im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit. Auch Gebühren für Bankkontoführung, Porto und vergleichbare Verwaltungsaufwendungen fallen hierunter.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien werden Verwaltungskosten üblicherweise als Prozentsatz des Rohertrags oder als Pauschalbetrag pro Wohneinheit angesetzt. Bei selbstgenutzten Immobilien spielen sie in der Wertermittlung eine untergeordnete Rolle.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV werden Verwaltungskosten zusammen mit Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten zu den Bewirtschaftungskosten gezählt. Diese werden vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der wiederum Grundlage für die Kapitalisierung zum Ertragswert ist.
Die Höhe der Verwaltungskosten hängt von der Art, Größe und Nutzung der Immobilie ab. Bei professioneller Fremdverwaltung liegen sie typischerweise zwischen einem festgelegten Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete und einem Festbetrag je Einheit. Eine realistische Schätzung der Verwaltungskosten ist für die Ermittlung des Verkehrswerts unverzichtbar, da sie den erzielbaren Reinertrag unmittelbar beeinflussen.
Abgrenzung zu anderen Kostenarten
Verwaltungskosten sind klar von Instandhaltungs- und Betriebskosten zu unterscheiden. Während Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr unmittelbar dem laufenden Gebäudebetrieb dienen und häufig auf Mieter umgelegt werden können, decken Verwaltungskosten ausschließlich die organisatorische Verwaltungstätigkeit ab. Instandhaltungskosten wiederum betreffen bauliche Maßnahmen zur Erhaltung der Immobilie und werden separat kalkuliert.
Häufige Fragen
Was gehört zu den Verwaltungskosten einer Immobilie?
Zu den Verwaltungskosten zählen alle Ausgaben für die kaufmännische und technische Verwaltung, wie Kosten für Hausverwalter, Buchhaltung, Mieterkommunikation, Jahresabrechnungen sowie allgemeine Büro- und Verwaltungsaufwendungen.
Wie werden Verwaltungskosten in der Immobilienbewertung berücksichtigt?
Im Ertragswertverfahren werden Verwaltungskosten als Teil der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der dann zur Berechnung des Ertragswerts kapitalisiert wird.
Marco Hanske
Marco Hanske erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Leipzig, Halle und Umgebung. Als von der EIPOS geprüfter Sachverständiger steht er für unabhängige, fundierte Wertermittlung.
