Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind Aufwendungen, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Immobilie erforderlich sind. Sie dienen dazu, bauliche Anlagen und technische Einrichtungen funktionstüchtig zu halten und Abnutzungserscheinungen sowie Alterungsprozesse auszugleichen.
Arten der Instandhaltung
Die Instandhaltungskosten gliedern sich nach ihrer Zielsetzung in mehrere Kategorien: Wartung umfasst regelmäßige Maßnahmen zur Verzögerung des Verschleißes (z. B. Heizungswartung, Dachrinnenreinigung). Inspektion dient der Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustands. Instandsetzung bezeichnet Maßnahmen zur Wiederherstellung des Soll-Zustands nach eingetretenen Schäden oder Verschleiß (z. B. Erneuerung schadhafter Dachziegel, Austausch defekter Fenster). Eine Modernisierung hingegen, die über die reine Erhaltung hinausgeht und den Gebrauchswert steigert, zählt nicht zu den Instandhaltungskosten, sondern zu den wertsteigernden Investitionen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Im Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV werden Instandhaltungskosten als Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln. Sie mindern somit den Verkehrswert der Immobilie. Bei vermieteten Objekten können tatsächlich angefallene oder branchenübliche Erfahrungswerte angesetzt werden. Werden Instandhaltungsmaßnahmen über längere Zeit unterlassen, entsteht ein Instandhaltungsstau, der als Wertminderung in der Bewertung berücksichtigt werden muss.
Abgrenzung zu Betriebskosten
Instandhaltungskosten sind klar von Betriebskosten zu unterscheiden. Während Betriebskosten laufende Aufwendungen für den bestimmungsgemäßen Gebrauch darstellen (z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister) und in der Regel auf Mieter umgelegt werden können, sind Instandhaltungskosten grundsätzlich Sache des Eigentümers. Sie fallen unregelmäßig an und dienen der Substanzerhaltung. Diese Unterscheidung ist sowohl mietrechtlich als auch für die Bewertung von erheblicher Bedeutung.
Ermittlung und Ansatz
Zur Schätzung künftiger Instandhaltungskosten existieren verschiedene Methoden: prozentuale Ansätze bezogen auf die Herstellungskosten des Gebäudes, Ansätze je Quadratmeter Wohnfläche oder Erfahrungswerte nach Gebäudeart und Baualter. Bei der Bewertung von Bestandsimmobilien sollten zurückliegende Aufwendungen sowie der aktuelle bauliche Zustand analysiert werden. Fachleute mit entsprechender Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder vergleichbarer Sachkunde können einen objektspezifischen Ansatz entwickeln.
Häufige Fragen
Was gehört zu den Instandhaltungskosten?
Zu den Instandhaltungskosten zählen alle Aufwendungen für Wartung, Inspektion und Instandsetzung einer Immobilie, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch erhalten – etwa Dachreparaturen, Fassadeninstandsetzung, Heizungswartung oder Erneuerung verschlissener Bauteile. Modernisierungen, die den Gebrauchswert steigern, gehören nicht dazu.
Wie wirken sich Instandhaltungskosten auf den Immobilienwert aus?
Im Ertragswertverfahren werden Instandhaltungskosten als Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen und mindern damit den ermittelten Verkehrswert. Ein Instandhaltungsstau führt zusätzlich zu Wertabschlägen, da die unterlassenen Maßnahmen nachgeholt werden müssen.
Marco Hanske
Marco Hanske erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Leipzig, Halle und Umgebung. Als von der EIPOS geprüfter Sachverständiger steht er für unabhängige, fundierte Wertermittlung.
