Welche Steuern fallen bei Immobilien an? 7 wichtige Steuerarten im Überblick
Steuern bei Immobilien begleiten Eigentümer in vielen Lebenssituationen: Bereits beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an, jährlich ist die Grundsteuer zu entrichten, und bei Vermietung oder Verkauf können Einkommensteuer oder Spekulationssteuer relevant werden. Wer erbt oder schenkt, muss mit Erbschaft- oder Schenkungsteuer rechnen. In all diesen Fällen spielt der Verkehrswert der Immobilie oft eine zentrale Rolle – und damit die Frage, wer diesen Wert fachlich korrekt ermitteln darf.
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an?
Beim Erwerb einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig. Sie bemisst sich nach dem Kaufpreis und wird von den Bundesländern erhoben. Die Höhe variiert je nach Bundesland. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids zu zahlen; erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbeschreibung, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.
Für die Grunderwerbsteuer ist keine gesonderte Wertermittlung durch einen Sachverständigen nötig, da der notariell beurkundete Kaufpreis die Bemessungsgrundlage bildet.
Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die jeder Grundstückseigentümer an die Kommune entrichtet. Sie wird auf Basis des Grundsteuerwerts, der Steuermesszahl und des kommunalen Hebesatzes berechnet. Mit der Grundsteuerreform wurde die Bewertungsgrundlage neu geregelt; viele Eigentümer mussten Feststellungserklärungen abgeben.
Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt ermittelt. In Ausnahmefällen – etwa bei Einspruch oder komplizierten Objekten – kann es sinnvoll sein, ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorzulegen. Hierfür sollte ein Sachverständiger beauftragt werden, der nach ImmoWertV arbeitet und über eine entsprechende Qualifikation verfügt.
Wann wird Einkommensteuer auf Mieteinnahmen fällig?
Vermieten Sie eine Immobilie, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Absetzbar sind Werbungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen für Kredite und die Abschreibung (AfA) des Gebäudes.
Die Abschreibung richtet sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Bei vermieteten Immobilien ist in der Regel keine separate Bewertung durch einen Sachverständigen erforderlich, es sei denn, Sie planen eine außergewöhnliche Abschreibung oder müssen den Wert im Rahmen einer Betriebsaufspaltung nachweisen.
Was ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn, kann Spekulationssteuer anfallen – genauer: Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer. Ausnahmen gelten, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben.
Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten (abzüglich Werbungskosten). Eine Bewertung durch einen Sachverständigen ist hier meist nicht nötig, da die tatsächlichen Transaktionspreise maßgeblich sind.
Welche Steuern fallen bei Erbschaft und Schenkung an?
Beim Erben oder Schenken einer Immobilie wird Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer fällig, sofern der Wert des Nachlasses oder der Schenkung die persönlichen Freibeträge übersteigt. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Verkehrswert der Immobilie zum Todestag bzw. Schenkungszeitpunkt.
Das Finanzamt ermittelt den Wert zunächst selbst, oft nach typisiertem Verfahren. Erscheint Ihnen dieser Wert zu hoch, haben Sie das Recht, ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vorzulegen. Für steuerliche Zwecke nach § 198 BewG muss der Gutachter besondere Anforderungen erfüllen: Er muss entweder von einer Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt sein, über eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine bei der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle verfügen oder dem Gutachterausschuss angehören.
Gerade bei größeren Nachlässen oder komplexen Objekten lohnt sich der Weg zu einem qualifizierten Sachverständigen. Im Expertennetzwerk finden Sie Fachleute, die diese strengen Anforderungen erfüllen.
Gibt es weitere steuerrelevante Situationen bei Immobilien?
Ja. Neben den genannten Steuern können in besonderen Fällen weitere steuerliche Themen relevant werden:
- Gewerbesteuer: Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, kann Gewerbesteuer anfallen.
- Umsatzsteuer: Bei gewerblicher Vermietung oder Verkauf im Rahmen eines Unternehmens kann Umsatzsteuer anfallen.
- Denkmalschutz-AfA: Bei denkmalgeschützten Immobilien sind erhöhte Abschreibungen möglich; hier kann eine Bewertung der Sanierungskosten sinnvoll sein.
In all diesen Fällen sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Wenn ein Wertgutachten erforderlich ist, achten Sie darauf, dass der Sachverständige die für den jeweiligen Zweck notwendige Qualifikation mitbringt.
Wann brauche ich einen Sachverständigen für Immobilienbewertung?
Eine qualifizierte Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen ist insbesondere in folgenden Situationen sinnvoll oder erforderlich:
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Wenn Sie den Finanzamtswert anzweifeln und ein Gutachten nach § 198 BewG vorlegen möchten.
- Scheidung und Vermögensauseinandersetzung: Für eine faire Aufteilung ist ein unabhängiger Verkehrswert wichtig.
- Beleihung und Finanzierung: Banken verlangen oft eine fundierte Wertermittlung.
- Kauf und Verkauf: Zur Preisfindung und Verhandlungssicherheit.
Für die allgemeine Immobilienbewertung – etwa bei Kauf, Verkauf, Scheidung oder Beleihung – sind verschiedene Qualifikationswege gleichrangig anerkannt: öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie Gutachter mit fundierter Ausbildung bei anerkannten Anbietern wie DEKRA, TÜV oder Akademien. Nur für Gutachten, die dem Finanzamt in Steuerfällen vorgelegt werden, gelten die strengeren Anforderungen nach § 198 BewG.
Wie finde ich den richtigen Sachverständigen für steuerliche Bewertungen?
Achten Sie auf folgende Kriterien:
- Qualifikation: Für Finanzamts-Gutachten muss die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer bei der DAkkS akkreditierten Stelle stammen, oder der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein.
- Erfahrung: Fragen Sie nach Referenzen in vergleichbaren Fällen.
- Unabhängigkeit: Der Gutachter sollte keine Eigeninteressen am Objekt haben.
- Transparenz: Lassen Sie sich Honorar und Leistungsumfang vorab schriftlich bestätigen.
Im Netzwerk Immobilien & Bewertung finden Sie qualifizierte Sachverständige, die für steuerrelevante Bewertungen zugelassen sind und die hohen fachlichen Anforderungen erfüllen.
Fazit: Steuerliche Anforderungen frühzeitig klären
Steuern bei Immobilien sind vielfältig und begleiten Eigentümer vom Erwerb über die Nutzung bis zur Übertragung oder zum Verkauf. In vielen Fällen spielt der korrekt ermittelte Verkehrswert eine entscheidende Rolle – insbesondere bei Erbschaft, Schenkung und Grundsteuer. Wenn Sie unsicher sind, ob und welche Bewertung Sie benötigen, lassen Sie sich frühzeitig von einem Steuerberater und einem qualifizierten Sachverständigen beraten. So vermeiden Sie Fehler und können steuerliche Spielräume optimal nutzen.
Häufige Fragen
Welche Steuern muss ich beim Kauf einer Immobilie zahlen?
Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und variiert je nach Bundesland. Die Steuer ist binnen eines Monats nach Bescheid zu zahlen; erst danach erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbeschreibung für die Grundbucheintragung.
Muss ich als Vermieter Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?
Ja, Mieteinnahmen unterliegen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer. Absetzbar sind Werbungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Darlehenszinsen und die Gebäudeabschreibung (AfA).
Wann brauche ich ein Gutachten für das Finanzamt bei Erbschaft?
Wenn Sie den vom Finanzamt ermittelten Immobilienwert bei Erbschaft oder Schenkung anzweifeln, können Sie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG vorlegen. Der Gutachter muss öffentlich bestellt und vereidigt sein, über eine DAkkS-akkreditierte Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 verfügen oder dem Gutachterausschuss angehören.
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Spekulationssteuer bezeichnet die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkaufen. Ausgenommen sind selbstgenutzte Immobilien, die im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren bewohnt wurden.
Welche Qualifikation muss ein Sachverständiger für steuerliche Immobiliengutachten haben?
Für Gutachten, die dem Finanzamt in Steuerfällen (z. B. Erbschaft, Schenkung) vorgelegt werden, muss der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein, eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine bei der DAkkS akkreditierte Stelle besitzen oder dem Gutachterausschuss angehören. Für allgemeine Bewertungen (z. B. Kauf, Verkauf, Scheidung) gelten weniger strenge Anforderungen.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
