Reinertrag
Der Reinertrag ist im Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung der Jahresrohertrag einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er stellt die nachhaltig erzielbare Nettorendite dar, die zur Kapitalisierung und damit zur Ermittlung des Ertragswerts herangezogen wird.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Der Reinertrag bildet die Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts von renditeorientierten Immobilien wie Mietwohngebäuden, Geschäftshäusern oder gemischt genutzten Objekten. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Reinertrag mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, um den Ertragswert des Gebäudes zu ermitteln.
Im Gegensatz zum Jahresrohertrag, der lediglich die erzielbaren Mieteinnahmen abbildet, berücksichtigt der Reinertrag sämtliche laufenden Kosten des Immobilienbetriebs. Damit spiegelt er den tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzen wider, den ein Eigentümer aus der Immobilie ziehen kann.
Berechnung und Komponenten
Die Ermittlung des Reinertrags erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird der Jahresrohertrag bestimmt, der sich aus der nachhaltig erzielbaren Miete zusammensetzt. Von diesem werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, die Verwaltungskosten, Betriebskosten (soweit nicht auf Mieter umlegbar), Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis umfassen.
Bei selbstgenutzten Immobilien oder Eigentumswohnungen kann anstelle der tatsächlichen Miete die übliche Miete am Markt angesetzt werden. Die korrekte Ermittlung erfordert fundierte Marktkenntnisse und Erfahrung in der Immobilienbewertung.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Reinertrag ist vom Rohertrag zu unterscheiden, der keine Kostenabzüge beinhaltet. Ebenso unterscheidet er sich vom Liegenschaftszins, der die marktübliche Verzinsung des investierten Kapitals darstellt und zur Kapitalisierung des Reinertrags verwendet wird. Während der Reinertrag eine absolute Ertragsgröße in Euro pro Jahr darstellt, ist der Liegenschaftszins ein relativer Prozentsatz.
Für die fachgerechte Ermittlung des Reinertrags im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens sind qualifizierte Sachverständige erforderlich, die über eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv) verfügen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?
Der Jahresrohertrag umfasst die gesamten erzielbaren Mieteinnahmen einer Immobilie. Der Reinertrag ergibt sich, indem vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten, Mietausfallwagnis) abgezogen werden.
Wofür wird der Reinertrag benötigt?
Der Reinertrag ist die zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, um den Ertragswert renditeorientierter Immobilien zu ermitteln und bildet damit die Grundlage für die Verkehrswertermittlung.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
