Vervielfältiger (Barwertfaktor)
Der Vervielfältiger, auch Barwertfaktor genannt, ist ein Rechenfaktor im Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung. Er dient dazu, die künftig erwarteten jährlichen Reinerträge einer Immobilie auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen und dadurch deren Barwert zu ermitteln.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird zur Bewertung von ertragbringenden Immobilien wie Mietwohn- und Geschäftshäusern angewendet. Der Vervielfältiger spielt dabei eine zentrale Rolle: Er wandelt die nachhaltig erzielbaren Reinerträge in einen Kapitalwert um. Je nach Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und dem anzusetzenden Liegenschaftszins ergibt sich ein spezifischer Vervielfältiger.
Berechnung
Der Vervielfältiger wird mathematisch als Rentenbarwertfaktor einer nachschüssigen Rente berechnet. Die Formel lautet:
V = (1 – (1 + i)^-n) / i
Dabei steht i für den Liegenschaftszins (als Dezimalzahl) und n für die Restnutzungsdauer des Gebäudes in Jahren. Der Vervielfältiger ist somit abhängig von zwei zentralen Parametern: dem marktüblichen Liegenschaftszins und der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer der baulichen Anlage.
Anwendung
Im Ertragswertverfahren wird der Vervielfältiger auf den Reinertrag des Grundstücks (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten) angewendet. Durch Multiplikation des jährlichen Reinertrags mit dem Vervielfältiger erhält man den Barwert der künftigen Erträge. Der Bodenwert wird separat – üblicherweise mit dem Bodenrichtwert – ermittelt und zum Gebäudeertragswert addiert, um den Gesamtertragswert zu bestimmen.
Abgrenzung
Der Vervielfältiger ist nicht zu verwechseln mit dem Liegenschaftszins, der die Verzinsung des eingesetzten Kapitals abbildet, oder dem Verkehrswert, der das Endergebnis der Bewertung darstellt. Der Vervielfältiger ist lediglich ein Rechenschritt innerhalb des Ertragswertverfahrens und besitzt für sich allein keine eigenständige Aussagekraft über den Immobilienwert.
Qualifikation für Bewertungen
Die Erstellung von Verkehrswertgutachten, bei denen der Vervielfältiger Anwendung findet, erfordert eine fachliche Qualifikation. Anerkannt sind insbesondere Zertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder die öffentliche Bestellung und Vereidigung (öbuv). Für finanzamtliche Zwecke gelten besondere Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Vervielfältiger und Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem das eingesetzte Kapital verzinst wird. Der Vervielfältiger hingegen ist ein aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer berechneter Faktor, der die Abzinsung künftiger Erträge auf den Bewertungsstichtag ermöglicht.
Wann wird der Vervielfältiger in der Immobilienbewertung verwendet?
Der Vervielfältiger findet im Ertragswertverfahren Anwendung, das vor allem bei ertragbringenden Immobilien wie Mietwohn- und Geschäftshäusern zur Ermittlung des Verkehrswerts genutzt wird.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
