Ewige Rente
Die ewige Rente bezeichnet in der Finanzmathematik eine periodische Zahlung, die zeitlich unbegrenzt, also theoretisch unendlich lange, in gleichbleibender Höhe erfolgt. Der Barwert einer ewigen Rente lässt sich durch Division der jährlichen Zahlung durch den Kapitalisierungszinssatz berechnen.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
In der Bewertungspraxis wird das Modell der ewigen Rente insbesondere im Ertragswertverfahren angewendet, wenn von einer unbegrenzten Nutzungsdauer einer Immobilie oder eines Grundstücks ausgegangen wird. Da Grundstücke grundsätzlich nicht abnutzbar sind, wird der Bodenwert häufig als Barwert einer ewigen Rente aus dem Bodenertrag ermittelt.
Die Formel lautet: Barwert = Jahresertrag / Zinssatz. Damit wird ein dauerhafter, jährlicher Ertrag auf einen heutigen Kapitalwert abgezinst. Diese Vereinfachung setzt voraus, dass die Zahlungen konstant bleiben und der Zinssatz über die Zeit stabil ist.
Anwendung und Abgrenzung
Das Konzept der ewigen Rente ist eine theoretische Vereinfachung, die in der Praxis vor allem bei der Kapitalisierung von Reinerträgen zum Einsatz kommt. Im Gegensatz zur zeitlich begrenzten Rente, bei der ein endlicher Zahlungszeitraum zugrunde gelegt wird, entfällt bei der ewigen Rente die Berücksichtigung eines Endzeitpunkts.
Bei Gebäuden hingegen, die einer Abnutzung unterliegen, wird üblicherweise mit einer begrenzten Restnutzungsdauer gerechnet. Hier findet die ewige Rente keine direkte Anwendung auf den Gebäudeertrag, sondern nur auf den nicht abnutzbaren Bodenwert.
In der ImmoWertV wird das Ertragswertverfahren geregelt, das die Grundlage für die Kapitalisierung von Erträgen bei der Verkehrswertermittlung bildet. Die Anwendung der ewigen Rente als Berechnungsmodell erfolgt dabei im Rahmen der fachlichen Bewertungsmethodik.
Verwandte Begriffe
Eng verwandt sind die Begriffe Liegenschaftszins, der als Kapitalisierungszinssatz dient, sowie das Ertragswertverfahren selbst, in dessen Rahmen die ewige Rente methodisch zur Anwendung kommt.
Häufige Fragen
Was versteht man unter einer ewigen Rente?
Eine ewige Rente ist eine periodische Zahlung, die zeitlich unbegrenzt in gleichbleibender Höhe erfolgt. Ihr Barwert wird durch Division der jährlichen Zahlung durch den Zinssatz ermittelt.
Wo wird die ewige Rente in der Immobilienbewertung eingesetzt?
Die ewige Rente wird im Ertragswertverfahren vor allem zur Kapitalisierung des Bodenwerts verwendet, da Grundstücke nicht abnutzbar sind und eine unbegrenzte Nutzungsdauer aufweisen.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.