Barwert
Der Barwert bezeichnet den auf einen bestimmten Stichtag abgezinsten Wert künftiger Zahlungen oder Erträge. Er macht zukünftige Zahlungsströme zum Bewertungsstichtag vergleichbar und bildet eine zentrale Rechengröße in der Immobilienbewertung, insbesondere im Ertragswertverfahren.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren wird der Barwert verwendet, um künftige Erträge einer Immobilie auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen. Dabei werden die erwarteten Reinerträge über die Restnutzungsdauer mittels eines Vervielfältigers auf den gegenwärtigen Wert umgerechnet. Dieser abgezinste Ertrag fließt zusammen mit dem Bodenwert in den Ertragswert der Immobilie ein.
Das Barwertprinzip findet auch bei der Bewertung von Erbbaurechten, Nießbrauchrechten und anderen wiederkehrenden Zahlungsströmen Anwendung. Der Barwert ermöglicht es, zeitlich verteilte Zahlungen wirtschaftlich zu bewerten und miteinander zu vergleichen.
Berechnung
Der Barwert wird durch Abzinsung berechnet. Künftige Zahlungen werden mit einem Zinssatz – in der Immobilienbewertung häufig dem Liegenschaftszins – auf den Stichtag diskontiert. Je höher der Zinssatz und je weiter die Zahlung in der Zukunft liegt, desto niedriger fällt der Barwert aus. Bei regelmäßigen, gleichbleibenden Zahlungen über einen definierten Zeitraum wird der sogenannte Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) angewendet.
Abgrenzung und verwandte Begriffe
Der Barwert ist vom Endwert zu unterscheiden, der den aufgezinsten Wert heutiger Zahlungen zu einem künftigen Zeitpunkt darstellt. Während der Barwert rückwärts rechnet (Diskontierung), rechnet der Endwert vorwärts (Aufzinsung). In der Praxis der Immobilienbewertung nach ImmoWertV ist der Barwert die maßgebliche Größe zur Ermittlung des Ertragswerts.
Der Begriff Barwert wird auch synonym als Gegenwartswert oder Present Value bezeichnet und ist eine fundamentale Rechengröße der Investitionsrechnung und Finanzmathematik.
Häufige Fragen
Was ist der Barwert in der Immobilienbewertung?
Der Barwert ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Wert künftiger Erträge einer Immobilie. Er wird im Ertragswertverfahren verwendet, um zukünftige Zahlungsströme vergleichbar zu machen und in den Verkehrswert einzubeziehen.
Wie wird der Barwert berechnet?
Der Barwert wird durch Abzinsung künftiger Zahlungen mit einem Zinssatz (z. B. Liegenschaftszins) berechnet. Bei regelmäßigen Zahlungen kommt der Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor) zum Einsatz.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.