Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers, durch die ein Gebäude in einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten aufgeteilt und damit Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) begründet wird. Sie legt fest, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum der einzelnen Eigentümer gehören und welche dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind.
Rechtliche Grundlage und Bedeutung
Die Teilungserklärung wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht und im Grundbuch eingetragen. Mit ihrer Eintragung entsteht erst die rechtliche Möglichkeit, einzelne Wohnungen oder Geschäftsräume als eigenständige Einheiten zu veräußern oder zu belasten. Ohne Teilungserklärung kann ein Gebäude nur als Ganzes gehandelt werden.
Für die Immobilienbewertung ist die Teilungserklärung ein wesentliches Dokument, da sie die Grundlage für die Bewertung einzelner Wohneinheiten bildet. Sie definiert den Umfang des zu bewertenden Objekts und gibt Auskunft über eventuelle Nutzungsbeschränkungen oder besondere Rechte.
Inhalt und Bestandteile
Die Teilungserklärung besteht im Wesentlichen aus drei Komponenten:
- Aufteilungsplan: Eine technische Zeichnung, die die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum graphisch darstellt
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Baubehörde, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind
- Gemeinschaftsordnung: Regelwerk über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Die Teilungserklärung weist jeder Wohneinheit einen Miteigentumsanteil zu, der in Bruchteilen oder Tausendstel ausgedrückt wird. Dieser Anteil bestimmt die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung sowie die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Als Sondereigentum gelten grundsätzlich die Wohnräume sowie nicht tragende Innenwände. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und zentrale Versorgungsleitungen. Die genaue Abgrenzung ist in der jeweiligen Teilungserklärung festgelegt und kann im Einzelfall unterschiedlich ausfallen.
Abgrenzung zur Gemeinschaftsordnung
Während die Teilungserklärung primär die bauliche und eigentumsrechtliche Aufteilung regelt, enthält die Gemeinschaftsordnung detaillierte Regelungen zum Zusammenleben und zur Verwaltung. Sie ist regelmäßig Bestandteil der Teilungserklärung, kann aber auch als separates Dokument vorliegen. Beide Dokumente sind für jeden Erwerber einer Eigentumswohnung bindend.
Bedeutung für Verkehrswert und Beleihung
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Eigentumswohnung müssen die Regelungen der Teilungserklärung berücksichtigt werden. Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte oder besondere Kostenverteilungsschlüssel können den Wert erheblich beeinflussen. Kreditinstitute prüfen die Teilungserklärung eingehend, bevor sie eine Beleihung vornehmen, da sie die Verwertbarkeit der Immobilie mitbestimmt.
Häufige Fragen
Wer erstellt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung wird vom Grundstückseigentümer beim Notar beurkundet. Der Aufteilungsplan wird von einem Architekten oder Vermessungsingenieur erstellt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Baubehörde ausgestellt.
Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja, Änderungen sind grundsätzlich möglich, erfordern jedoch die notarielle Beurkundung und in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die Änderung muss anschließend im Grundbuch eingetragen werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
