Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht gemäß § 883 BGB, das den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung einer Immobilie gegen spätere Verfügungen des Verkäufers absichert. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt den Käufer in der Zeit zwischen notariellem Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung.
Bedeutung und Funktion
Die Auflassungsvormerkung stellt ein zentrales Sicherungsinstrument im Immobilienkaufprozess dar. Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der endgültigen Eintragung des Eigentumsübergangs liegt üblicherweise ein Zeitraum von mehreren Wochen bis Monaten. In dieser Phase könnte der Verkäufer theoretisch noch über die Immobilie verfügen – etwa durch Verkauf an Dritte, Eintragung von Belastungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern.
Die Vormerkung bewirkt, dass alle späteren, mit ihr unvereinbaren Verfügungen dem gesicherten Anspruch gegenüber unwirksam sind. Der Käufer erhält damit eine vorrangige Position im Grundbuch, selbst wenn zwischenzeitlich weitere Rechte eingetragen werden sollten.
Eintragung und Löschung
Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt auf Antrag des Notars beim zuständigen Grundbuchamt, nachdem der notarielle Kaufvertrag geschlossen und die Auflassung erklärt wurde. Voraussetzung ist die Bewilligung des Eigentümers, die üblicherweise bereits im Kaufvertrag enthalten ist.
Die Vormerkung wird gelöscht, sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist – der Käufer also als neuer Eigentümer in Abteilung I eingetragen wurde. Bis dahin bleibt sie bestehen und sichert den Anspruch ab.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die Auflassungsvormerkung ist zu unterscheiden von der Auflassung selbst, die die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang darstellt. Während die Auflassung zusammen mit der Eintragung im Grundbuch den Eigentumsübergang bewirkt, sichert die Vormerkung lediglich den Anspruch darauf ab.
Ebenfalls abzugrenzen ist sie von anderen Vormerkungen, etwa der Löschungsvormerkung oder Vormerkungen zur Sicherung anderer Rechte. Die Auflassungsvormerkung bezieht sich spezifisch auf den Eigentumsübergang.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Für Sachverständige und bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist die Prüfung des Grundbuchs einschließlich bestehender Vormerkungen wesentlich. Eine eingetragene Auflassungsvormerkung zeigt an, dass ein laufender Verkaufsprozess existiert und die Eigentumsverhältnisse im Übergang begriffen sind. Dies kann bei der Bewertung der Verfügbarkeit und rechtlichen Situation des Objekts relevant sein.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung keine Auflassungsvormerkung eingetragen wird?
Ohne Auflassungsvormerkung ist der Käufer nicht gegen Verfügungen des Verkäufers geschützt. Der Verkäufer könnte theoretisch die Immobilie erneut verkaufen oder Belastungen eintragen lassen. Die Eintragung der Vormerkung ist daher standardmäßiger Bestandteil notarieller Kaufverträge.
Wo wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen?
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, in der sonstige Lasten und Beschränkungen vermerkt werden. Nach erfolgter Eigentumsumschreibung wird sie wieder gelöscht.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.