Auflassung
Die Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Sie stellt neben der Eintragung im Grundbuch eine zwingende Voraussetzung für den Übergang des Eigentums nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dar.
Rechtliche Bedeutung und Formerfordernis
Die Auflassung ist Teil des Übereignungsvorgangs bei Grundstücken und Grundstücksteilen. Anders als der schuldrechtliche Kaufvertrag, der lediglich die Verpflichtung zur Übereignung begründet, bewirkt die Auflassung zusammen mit der Eintragung im Grundbuch den tatsächlichen Eigentumsübergang. Nach § 925 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig sind in der Regel Notare, aber auch Gerichte oder andere staatlich ermächtigte Stellen.
Die Auflassung bedarf zwingend der notariellen Beurkundung. In der Praxis wird sie üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag in einer Urkunde erklärt. Käufer und Verkäufer geben dabei übereinstimmend ihre Willenserklärung ab, dass das Eigentum übergehen soll. Diese Einigung ist jedoch erst mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch vollständig wirksam.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Vom schuldrechtlichen Kaufvertrag unterscheidet sich die Auflassung grundlegend: Der Kaufvertrag verpflichtet die Parteien zur Übertragung und Zahlung, schafft aber noch kein Eigentum. Die Auflassung ist der sachenrechtliche Erfüllungsakt. Vom Grundbucheintrag ist die Auflassung ebenfalls zu trennen: Erst durch die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch wird der Erwerber tatsächlich Eigentümer. Die Auflassung ist die notwendige Voraussetzung, damit das Grundbuchamt die Eintragung vornehmen darf.
Praktische Bedeutung im Grundstücksverkehr
Im Ablauf eines Immobilienkaufs erfolgt die Auflassung typischerweise im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Der Notar dokumentiert die Auflassungserklärung und reicht die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer Eigentümer, der Käufer erwirbt jedoch bereits eine gesicherte Rechtsposition. Durch die Vormerkung einer Auflassungsvormerkung kann der Käufer sein Erwerbsrecht zusätzlich absichern.
Für die Immobilienbewertung hat die Auflassung insofern Bedeutung, als sie einen entscheidenden Schritt im Eigentumsübergang markiert. Erst nach vollzogener Auflassung und Grundbucheintrag ist der Erwerber vollständig berechtigt, über die Immobilie zu verfügen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Kaufvertrag?
Der Kaufvertrag ist ein schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft, das die Parteien zur Übereignung und Zahlung verpflichtet. Die Auflassung ist die dingliche Einigung, die zusammen mit dem Grundbucheintrag das Eigentum tatsächlich überträgt.
Wann wird man durch die Auflassung Eigentümer?
Die Auflassung allein macht noch nicht zum Eigentümer. Eigentum geht erst über, wenn zusätzlich zur Auflassung die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erfolgt ist.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
