Hypothek
Die Hypothek ist ein akzessorisches Grundpfandrecht, das zur Sicherung einer bestimmten Geldforderung an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht bestellt wird und im Grundbuch eingetragen werden muss. Akzessorisch bedeutet, dass die Hypothek rechtlich untrennbar mit der zugrunde liegenden Forderung verbunden ist: Sie entsteht mit der Forderung, besteht nur solange die Forderung besteht und erlischt mit deren Tilgung.
Bedeutung und rechtliche Grundlagen
Die Hypothek dient als Sicherungsinstrument für Darlehensgeber, insbesondere Kreditinstitute. Wird die gesicherte Forderung nicht bedient, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks betreiben und sich aus dem Erlös befriedigen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1113 ff. BGB. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs mit Angabe des Gläubigers, der gesicherten Forderung und des Höchstbetrags.
Formen der Hypothek
Es werden verschiedene Formen unterschieden: Die Verkehrshypothek ist die übliche Form, bei der die Hypothek durch Einigung und Eintragung entsteht. Die Sicherungshypothek sichert eine bereits bestehende Forderung. Zudem gibt es die Briefhypothek, bei der ein Hypothekenbrief ausgestellt wird, und die Buchhypothek, bei der kein Brief erteilt wird. Nach Tilgung der Forderung wandelt sich die Hypothek kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld um.
Abgrenzung zur Grundschuld
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld ein nicht-akzessorisches Grundpfandrecht. Sie ist nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und bleibt auch nach deren Tilgung bestehen, sofern sie nicht gelöscht wird. In der Finanzierungspraxis hat die Grundschuld die Hypothek weitgehend verdrängt, da sie für Kreditinstitute flexibler handhabbar ist und beispielsweise zur Sicherung wechselnder Kreditbeziehungen genutzt werden kann. Die Grundschuld muss durch separate Sicherungsabrede (Zweckerklärung) an eine Forderung gekoppelt werden, während diese Verbindung bei der Hypothek kraft Gesetzes besteht.
Relevanz für die Immobilienbewertung
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie werden Grundpfandrechte wie Hypotheken grundsätzlich nicht wertmindernd berücksichtigt, da der Verkehrswert den objektiven Wert des unbelasteten Grundstücks darstellt. Allerdings können eingetragene Belastungen die Vermarktbarkeit beeinflussen. Für Käufer ist die Kenntnis bestehender Hypotheken wichtig, da diese im Regelfall vor oder bei der Eigentumsübertragung abgelöst werden müssen oder vom Käufer übernommen werden können.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Hypothek ist akzessorisch, das heißt untrennbar mit einer bestimmten Forderung verbunden und erlischt mit deren Tilgung. Die Grundschuld besteht unabhängig von einer Forderung und bleibt auch nach Tilgung des Darlehens bestehen, bis sie gelöscht wird.
Wird heute noch mit Hypotheken gearbeitet?
In der Finanzierungspraxis werden heute überwiegend Grundschulden statt Hypotheken bestellt, da diese für Kreditinstitute flexibler sind. Die Hypothek hat als Sicherungsinstrument stark an Bedeutung verloren.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
