Tilgung
Tilgung bezeichnet die schrittweise Rückzahlung einer Darlehensschuld, durch die das ursprünglich aufgenommene Kapital während der Laufzeit verringert wird. Bei Immobiliendarlehen bildet die Tilgung zusammen mit den Zinsen die regelmäßige Rate, die der Darlehensnehmer an den Kreditgeber leistet.
Bedeutung bei der Immobilienfinanzierung
Die Tilgung ist neben dem Zinssatz das zentrale Element jeder Immobilienfinanzierung. Sie bestimmt maßgeblich, wie schnell ein Darlehen zurückgeführt wird und wie hoch die Gesamtbelastung über die Laufzeit ausfällt. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto geringer fällt die Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit aus.
In der Praxis wird die Tilgung üblicherweise als anfänglicher Tilgungssatz in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, während sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil kontinuierlich verschiebt: Mit sinkender Restschuld nimmt der Zinsanteil ab, der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Formen der Tilgung
Man unterscheidet zwischen planmäßiger Tilgung, die vertraglich vereinbart ist und regelmäßig erfolgt, und außerplanmäßiger Tilgung (Sondertilgung), bei der zusätzliche Zahlungen zur schnelleren Schuldenreduzierung geleistet werden. Sondertilgungsrechte sind häufig vertraglich vereinbart und ermöglichen flexible Rückzahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei unterschiedlichen Darlehensformen variiert die Tilgungsstruktur: Während beim Annuitätendarlehen die Rate konstant bleibt, zahlt der Darlehensnehmer beim Tilgungsdarlehen gleichbleibende Tilgungsbeträge zuzüglich sinkender Zinsen, wodurch die Gesamtrate im Zeitverlauf abnimmt.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Aus Sicht der Immobilienbewertung ist die Tilgung relevant für die Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit einer Finanzierung. Die Höhe der Tilgung beeinflusst die Liquiditätsbelastung des Eigentümers und damit indirekt die Werthaltigkeit der Immobilie. Bei vermieteten Objekten muss die Relation zwischen Mieteinnahmen und Kapitaldienst (Zins und Tilgung) wirtschaftlich darstellbar sein.
Der Begriff der Tilgung ist eng verbunden mit dem Kapitaldienst, der die Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung zusammenfasst, sowie dem Annuitätendarlehen als häufigster Finanzierungsform im Immobilienbereich.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?
Zinsen sind das Entgelt für die Überlassung des Kapitals und fließen der Bank als Vergütung zu. Die Tilgung hingegen dient der Rückzahlung der eigentlichen Darlehenssumme und reduziert die Restschuld.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung sein?
Die Höhe der Tilgung hängt von der individuellen finanziellen Situation ab. Üblich sind Tilgungssätze zwischen einem und drei Prozent anfänglich. Höhere Tilgungen verkürzen die Laufzeit und reduzieren die Gesamtzinsbelastung erheblich.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.