Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem die Zinsen bereits heute festgeschrieben werden, die Auszahlung und Zinsbindung jedoch erst zu einem späteren, vertraglich fixierten Zeitpunkt beginnen. Es dient in erster Linie der Absicherung gegen steigende Zinsen bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung.
Funktion und Einsatzbereich
Das Forward-Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, deren bestehende Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft – typischerweise innerhalb der nächsten zwölf bis sechzig Monate. Durch den frühzeitigen Abschluss lässt sich das aktuelle Zinsniveau für die künftige Finanzierung reservieren, unabhängig davon, wie sich der Kapitalmarkt bis zum Ablösetermin entwickelt. Die Darlehenssumme wird erst mit Beginn der neuen Zinsbindung ausgezahlt und löst dann das auslaufende Darlehen ab.
Vorlaufzeit und Forward-Aufschlag
Die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung wird als Vorlaufzeit bezeichnet. Je länger diese Frist, desto höher fällt in der Regel der sogenannte Forward-Aufschlag aus – ein Zinsaufschlag, den die Bank für das Zinsänderungsrisiko berechnet. Dieser Aufschlag variiert je nach Marktlage und Institut. Kreditnehmer müssen daher abwägen, ob die Zinssicherung den Aufpreis rechtfertigt oder ob eine spätere Neuverhandlung günstiger sein könnte.
Abgrenzung zur Prolongation
Im Gegensatz zur Prolongation, bei der die Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ende der Zinsbindung mit der bestehenden Bank vereinbart wird, ermöglicht das Forward-Darlehen eine wesentlich frühere Zinsfixierung. Während die Prolongation meist einfacher und ohne Aufschlag erfolgt, bietet sie keinen Schutz vor Zinssteigerungen in der Zwischenzeit. Das Forward-Darlehen kann sowohl bei der bisherigen als auch bei einer neuen Bank abgeschlossen werden und ähnelt in der Struktur einem klassischen Annuitätendarlehen – nur mit zeitversetztem Beginn.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Aus Sicht der Immobilienbewertung beeinflusst die Finanzierungsstruktur zwar nicht unmittelbar den Verkehrswert, wohl aber die Liquiditätsplanung und das Risikoprofil des Eigentümers. Eine gesicherte Anschlussfinanzierung zu kalkulierbaren Konditionen kann die Tragfähigkeit langfristiger Investitionen erhöhen und trägt zur Planungssicherheit bei.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn aktuell niedrige Zinsen herrschen und eine Zinssteigerung bis zum Ende der laufenden Zinsbindung erwartet wird. Der Forward-Aufschlag sollte dabei niedriger sein als die erwartete Zinserhöhung.
Wie lange im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?
Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwölf bis sechzig Monaten an. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt in der Regel der Forward-Aufschlag aus.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
