Grundstücksgleiche Rechte
Grundstücksgleiche Rechte sind Rechte an Grundstücken oder selbständige Rechte, die zivilrechtlich und bewertungstechnisch wie Grundstücke behandelt werden. Sie können selbständig Gegenstand des Rechtsverkehrs sein und unterliegen den gleichen Bewertungsverfahren wie Grundstücke.
Bedeutung im Bewertungsrecht
Der Begriff der grundstücksgleichen Rechte ist vor allem in der Immobilienbewertung und im Steuerrecht von Bedeutung. Diese Rechte werden bei der Verkehrswertermittlung nach denselben normativen Vorgaben bewertet wie Grundstücke selbst. Die ImmoWertV erfasst grundstücksgleiche Rechte im Anwendungsbereich der Wertermittlung.
Zu den wichtigsten grundstücksgleichen Rechten zählen:
- das Erbbaurecht (§§ 1 ff. ErbbauRG) – ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben
- Wohnungseigentum und Teileigentum (§§ 1 ff. WEG) – das Sondereigentum an einer Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
- das Wohnungserbbaurecht – die Kombination aus Erbbaurecht und Wohnungseigentum
Abgrenzung zu sonstigen Rechten
Nicht alle dinglichen Rechte an Grundstücken sind grundstücksgleich. Dienstbarkeiten wie Nießbrauch, Wegerecht oder Grunddienstbarkeiten sind lediglich Belastungen des Grundstücks, werden aber nicht selbst wie Grundstücke behandelt. Sie mindern oder beeinflussen vielmehr den Wert des belasteten oder begünstigten Grundstücks.
Bewertungsverfahren
Für die Wertermittlung grundstücksgleicher Rechte gelten grundsätzlich die gleichen Verfahren wie bei Grundstücken: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Beim Erbbaurecht ist jedoch zusätzlich die Restlaufzeit, der Erbbauzins und die Heimfallregelung zu beachten. Der Verkehrswert wird unter Berücksichtigung dieser Besonderheiten ermittelt.
Die Bewertung von Wohnungseigentum erfordert die Berücksichtigung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum sowie Wohngeldzahlungen und Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft.
Häufige Fragen
Was sind grundstücksgleiche Rechte?
Grundstücksgleiche Rechte sind Rechte, die rechtlich wie Grundstücke behandelt werden und selbständig veräußert, belastet und bewertet werden können. Die wichtigsten Beispiele sind Erbbaurecht und Wohnungseigentum.
Werden grundstücksgleiche Rechte wie Grundstücke bewertet?
Ja, grundstücksgleiche Rechte unterliegen denselben Bewertungsverfahren wie Grundstücke (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren), allerdings unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Besonderheiten wie Laufzeit, Erbbauzins oder Sondereigentum.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
