Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist gemäß §§ 1 ff. ErbbauRG ein veräußerliches und vererbliches dingliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte nutzt das Grundstück, ohne es zu besitzen, und zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Bedeutung und Anwendung
Das Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am Bauwerk. Diese Konstruktion wird häufig eingesetzt, wenn Kommunen, Kirchen oder andere Institutionen Grundstücke nicht veräußern wollen, aber dennoch eine bauliche Nutzung ermöglichen möchten. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch als eigenes Grundstück mit eigener Nummer geführt und kann wie Grundeigentum belastet, verpfändet und übertragen werden.
Die typische Laufzeit eines Erbbaurechts beträgt zwischen 60 und 99 Jahren. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Bauwerk in der Regel gegen Entschädigung an den Grundstückseigentümer (Heimfall). Die Höhe der Entschädigung ist vertraglich zu regeln und orientiert sich meist am Verkehrswert des Bauwerks.
Erbbauzins und Berechnung
Der Erbbauzins stellt die Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks dar und wird üblicherweise als jährliche Zahlung vereinbart. Er bemisst sich regelmäßig als Prozentsatz des Bodenwerts und liegt typischerweise zwischen 3 und 6 Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Vertraglich sind Anpassungsklauseln üblich, etwa in Form von Wertsicherungsklauseln oder in festen Zeitabständen.
Bewertung von Erbbaurechten
Bei der Immobilienbewertung eines Erbbaurechts ist zwischen dem Wert des Erbbaurechts selbst und dem Wert des belasteten Grundstücks zu unterscheiden. Der Verkehrswert des Erbbaurechts errechnet sich vereinfacht als Wert des Gesamtobjekts abzüglich des Barwerts der verbleibenden Erbbauzinszahlungen und gegebenenfalls abzüglich des abgezinsten Heimfallwerts. Die Bewertung erfolgt nach den Vorgaben der ImmoWertV und erfordert spezielle Kenntnisse im Ertragswertverfahren.
Der Grundstückseigentümer hingegen besitzt ein durch das Erbbaurecht belastetes Grundstück, dessen Wert sich aus dem kapitalisierten Erbbauzins und dem abgezinsten Wert des Heimfallanspruchs zusammensetzt.
Abgrenzung
Das Erbbaurecht ist klar vom Nießbrauch und von Pachtverträgen zu unterscheiden. Während Nießbrauch und Pacht lediglich obligatorische Nutzungsrechte darstellen, ist das Erbbaurecht ein eigenständiges dingliches Recht mit vollwertiger Rechtsposition. Anders als beim Mietkauf erwirbt der Erbbauberechtigte kein Eigentum am Grund und Boden.
Finanzierung und Beleihung
Erbbaurechte sind grundsätzlich beleihbar und können mit Grundschulden belastet werden. Kreditinstitute berücksichtigen jedoch die begrenzte Laufzeit und den Heimfall, was zu Abschlägen im Beleihungswert führen kann. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts spielt dabei eine entscheidende Rolle für die Finanzierungsmöglichkeiten.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Grundstückskauf?
Beim Erbbaurecht erwirbt man nur das Recht, auf dem Grundstück zu bauen und das Bauwerk zu nutzen, nicht aber das Grundstück selbst. Man zahlt einen laufenden Erbbauzins statt eines einmaligen Kaufpreises für das Grundstück. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück.
Wie wird der Erbbauzins berechnet?
Der Erbbauzins wird üblicherweise als Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts berechnet und liegt in der Regel zwischen 3 und 6 Prozent pro Jahr. Die genaue Höhe und eventuelle Anpassungsmechanismen werden im Erbbaurechtsvertrag individuell vereinbart.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
