Gebäudeanteil
Der Gebäudeanteil bezeichnet denjenigen Wertanteil, den das Gebäude (die bauliche Anlage) am Gesamtwert eines bebauten Grundstücks ausmacht. Er ergänzt den Bodenwert und bildet zusammen mit diesem den Verkehrswert der Immobilie.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Bei der Bewertung bebauter Grundstücke ist die Unterscheidung zwischen Gebäudeanteil und Bodenwert von grundlegender Bedeutung. Während der Boden als nicht abnutzbar gilt und seinen Wert langfristig behält oder steigert, unterliegt das Gebäude einer Alterung und damit einer Wertminderung durch Abnutzung. Diese unterschiedlichen Wertentwicklungen müssen in der Bewertung berücksichtigt werden.
Der Gebäudeanteil wird je nach angewandtem Wertermittlungsverfahren unterschiedlich ermittelt. Im Sachwertverfahren wird er über die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung berechnet. Im Ertragswertverfahren ergibt sich der Gebäudeanteil aus dem kapitalisierten Reinertrag der baulichen Anlagen, wobei der Bodenwert zunächst separat ermittelt und dessen Verzinsung vom Gesamtreinertrag abgezogen wird.
Abgrenzung und Zusammenhang
Der Gebäudeanteil steht in direkter Beziehung zum Bodenwert. Zusammen ergeben beide Komponenten den Gesamtwert des bebauten Grundstücks. Die Aufteilung ist insbesondere für steuerliche Zwecke relevant, da Gebäude – im Gegensatz zum Grund und Boden – abschreibungsfähig sind. Auch bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach der ImmoWertV spielt die klare Trennung beider Wertanteile eine wichtige Rolle.
Bei Altbauten oder stark abgenutzten Gebäuden kann der Gebäudeanteil erheblich sinken oder sogar negativ werden, wenn Abbruchkosten den Restwert übersteigen. In solchen Fällen entspricht der Verkehrswert häufig nur noch dem reinen Bodenwert oder liegt darunter.
Ermittlung durch Sachverständige
Die fachgerechte Ermittlung des Gebäudeanteils im Rahmen einer Verkehrswertermittlung erfordert fundierte Kenntnisse der Wertermittlungsverfahren. Qualifizierte Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (öbuv) sind befähigt, diese Bewertung normgerecht und nachvollziehbar durchzuführen.
Häufige Fragen
Was versteht man unter dem Gebäudeanteil?
Der Gebäudeanteil ist der Wertanteil des Gebäudes am Gesamtwert einer bebauten Immobilie. Er wird vom Bodenwert getrennt betrachtet und unterliegt im Gegensatz zu diesem einer Wertminderung durch Alterung und Abnutzung.
Warum ist die Trennung von Gebäudeanteil und Bodenwert wichtig?
Die Trennung ist wichtig, weil Gebäude und Boden unterschiedlichen Wertentwicklungen unterliegen. Zudem ist der Gebäudeanteil steuerlich abschreibungsfähig, während der Bodenwert nicht abgeschrieben werden kann.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
