Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag ist der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag, der dem Gebäude im Rahmen des Ertragswertverfahrens zugerechnet wird. Er ergibt sich aus dem Reinertrag der baulichen Anlage und stellt eine zentrale Größe für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts dar.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV wird der Verkehrswert einer Immobilie aus dem kapitalisierten Ertrag abgeleitet. Dabei erfolgt eine getrennte Betrachtung von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Der Gebäudereinertrag dient als Ausgangsgröße für die Kapitalisierung des Gebäudewerts und beeinflusst damit unmittelbar die Wertermittlung ertragbringender Immobilien wie Mietwohngebäuden, Geschäftshäusern oder gemischt genutzten Objekten.
Berechnung
Der Gebäudereinertrag wird ermittelt, indem vom Reinertrag des Grundstücks zunächst die Verzinsung des Bodenwerts (Bodenwertverzinsung) abgezogen wird. Der Reinertrag des Grundstücks ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Die Bodenwertverzinsung wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins berechnet. Das verbleibende Ergebnis ist der Gebäudereinertrag, der ausschließlich der baulichen Anlage zugerechnet wird.
Mathematisch ausgedrückt: Gebäudereinertrag = Reinertrag des Grundstücks − (Bodenwert × Liegenschaftszins)
Abgrenzung und verwandte Begriffe
Der Gebäudereinertrag ist vom Reinertrag des Grundstücks zu unterscheiden, der die Erträge von Boden und Gebäude gemeinsam umfasst. Während der Liegenschaftszins die Verzinsung des eingesetzten Kapitals widerspiegelt, stellt der Gebäudereinertrag die tatsächliche Ertragskomponente der Bausubstanz dar. Diese Trennung ist erforderlich, weil Grund und Boden als wertbeständig gelten, während Gebäude einer zeitlichen Wertminderung unterliegen.
In der Praxis erfolgt die Ermittlung des Gebäudereinertrags durch Sachverständige mit entsprechender Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (öbuv), insbesondere wenn Verkehrswertgutachten für Finanzämter oder Gerichte erforderlich sind.
Häufige Fragen
Wie unterscheidet sich der Gebäudereinertrag vom Reinertrag des Grundstücks?
Der Reinertrag des Grundstücks umfasst die Erträge von Boden und Gebäude zusammen. Der Gebäudereinertrag ist der Teil, der nach Abzug der Bodenwertverzinsung allein dem Gebäude zugerechnet wird.
Wofür wird der Gebäudereinertrag benötigt?
Der Gebäudereinertrag dient im Ertragswertverfahren als Grundlage für die Berechnung des Gebäudeertragswerts, indem er mit dem Vervielfältiger kapitalisiert wird.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
