Anfangsrendite
Die Anfangsrendite ist das Verhältnis des tatsächlich erzielten Jahresreinertrags einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis oder Verkehrswert, ausgedrückt in Prozent. Sie dient als erste Orientierung zur Beurteilung der Rentabilität vermieteter Objekte zum Erwerbszeitpunkt.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Die Anfangsrendite ist eine zentrale Kennzahl bei der Bewertung von Renditeimmobilien. Sie zeigt dem Investor, welche Verzinsung sein eingesetztes Kapital im ersten vollen Jahr nach Erwerb erwirtschaftet, wenn von einer Fortführung der bestehenden Mietverhältnisse ausgegangen wird. Im Unterschied zum Liegenschaftszins, der als marktüblicher Kapitalisierungszinssatz im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV verwendet wird, bezieht sich die Anfangsrendite stets auf den konkreten Kaufpreis oder Verkehrswert eines einzelnen Objekts.
Berechnung
Die Anfangsrendite wird nach folgender Formel ermittelt:
Anfangsrendite (%) = (Jahresreinertrag / Kaufpreis bzw. Verkehrswert) × 100
Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den tatsächlich erzielten Jahresmieteinnahmen (Ist-Miete) abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Betriebskosten). Entscheidend ist, dass die Anfangsrendite auf den tatsächlichen Erträgen basiert, nicht auf potenziell möglichen Marktmieten.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die Anfangsrendite ist klar vom Liegenschaftszins zu unterscheiden: Während der Liegenschaftszins ein marktüblicher, aus Vergleichsdaten abgeleiteter Kapitalisierungszinssatz für bestimmte Objektarten und Lagen ist, stellt die Anfangsrendite eine objektindividuelle Ist-Kennzahl dar. Sie berücksichtigt keine künftigen Mietsteigerungen, Leerstände oder Investitionsbedarfe und liefert daher nur eine Momentaufnahme der Ertragssituation.
Ebenfalls zu unterscheiden ist die Anfangsrendite von der Bruttomietrendite (Jahresmiete zu Kaufpreis), da sie bereits die Bewirtschaftungskosten einrechnet und somit realistischer ist. Für langfristige Investitionsentscheidungen sollten zusätzlich Kennzahlen wie der interne Zinsfuß oder die Gesamtrentabilität herangezogen werden.
Anwendung in der Praxis
Investoren nutzen die Anfangsrendite als Vergleichsmaßstab zwischen verschiedenen Immobilienangeboten und zur ersten Plausibilisierung des Kaufpreises. Eine niedrige Anfangsrendite kann auf einen hohen Kaufpreis, geringe Mieterträge oder hohe Bewirtschaftungskosten hinweisen. In der professionellen Immobilienbewertung dient sie als Ergänzung, nicht als Ersatz für ein vollständiges Ertragswertverfahren gemäß ImmoWertV.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Anfangsrendite und Liegenschaftszins?
Die Anfangsrendite bezieht sich auf den tatsächlichen Jahresreinertrag eines konkreten Objekts im Verhältnis zu seinem Kaufpreis. Der Liegenschaftszins ist dagegen ein marktüblicher Kapitalisierungszinssatz, der aus Vergleichsdaten für bestimmte Objektarten und Lagen abgeleitet wird und im Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt.
Wie wird die Anfangsrendite berechnet?
Die Anfangsrendite errechnet sich aus dem Verhältnis des Jahresreinertrags (Ist-Miete abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten) zum Kaufpreis oder Verkehrswert, multipliziert mit 100, um den Prozentsatz zu erhalten.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
