Interner Zinsfuß
Der interne Zinsfuß (IZF) ist derjenige Zinssatz, bei dem der Kapitalwert (Barwert) aller Ein- und Auszahlungen einer Investition genau null beträgt. Er stellt die Rendite dar, die eine Investition über ihre gesamte Laufzeit erwirtschaftet, wenn alle zukünftigen Zahlungsströme auf den Investitionszeitpunkt abgezinst werden.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung dient der interne Zinsfuß als wichtige Kennzahl zur Beurteilung der Rentabilität von Immobilieninvestitionen. Er ermöglicht den Vergleich verschiedener Investitionsobjekte unabhängig von deren absoluter Größe und zeigt die tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals über den gesamten Investitionszeitraum. Anders als beim Liegenschaftszins, der in der normierten Ertragswertberechnung verwendet wird, berücksichtigt der interne Zinsfuß die tatsächlichen zeitlichen Zahlungsströme einer konkreten Investition.
Berechnung und Anwendung
Der interne Zinsfuß wird durch iterative Berechnung ermittelt: Man sucht denjenigen Diskontierungssatz, bei dem die Summe aller abgezinsten Einzahlungen (Mieteinnahmen, Verkaufserlös) den abgezinsten Auszahlungen (Kaufpreis, Instandhaltung, Verwaltungskosten) entspricht. Mathematisch wird dabei die Kapitalwertformel nach dem Zinssatz aufgelöst. In der Praxis erfolgt die Berechnung üblicherweise mit Tabellenkalkulationsprogrammen oder Finanzsoftware.
Eine Investition gilt als vorteilhaft, wenn der interne Zinsfuß höher ist als die geforderte Mindestrendite oder die Kapitalkosten des Investors. Bei der Entscheidung zwischen mehreren Objekten spricht ein höherer IZF für die rentablere Investition.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der interne Zinsfuß unterscheidet sich vom Kapitalisierungszinssatz der normierten Ertragswertermittlung dadurch, dass er nicht normiert ist, sondern die individuellen Zahlungsströme einer konkreten Investitionsentscheidung abbildet. Während der Liegenschaftszins aus Marktdaten abgeleitet wird und für die Verkehrswertermittlung dient, ist der IZF eine investorenspezifische Renditegröße für Investitionsentscheidungen.
Bei mehrfachen Vorzeichenwechseln in der Zahlungsreihe können rechnerisch mehrere interne Zinsfüße existieren, was die Interpretation erschwert. In solchen Fällen sollten ergänzende Kennzahlen wie der Kapitalwert oder die modifizierte interne Zinsfußmethode herangezogen werden.
Häufige Fragen
Was sagt der interne Zinsfuß aus?
Der interne Zinsfuß gibt die Rendite einer Investition in Prozent an. Er zeigt, bei welchem Zinssatz der Kapitalwert der Investition null beträgt und ermöglicht damit den Vergleich mit anderen Anlagemöglichkeiten oder der geforderten Mindestrendite.
Wie unterscheidet sich der interne Zinsfuß vom Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist ein normierter Kapitalisierungszinssatz für die Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV, der aus Marktdaten abgeleitet wird. Der interne Zinsfuß hingegen ist eine investorenspezifische Renditekennzahl, die die tatsächlichen Zahlungsströme einer konkreten Investition berücksichtigt.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.