Verkehrswert
Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich verankert und wird durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) konkretisiert.
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Der Verkehrswert ist die zentrale Bezugsgröße für nahezu alle wertrelevanten Entscheidungen im Immobilienbereich. Er dient als objektive Wertgrundlage bei Kaufverträgen, Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren, Zwangsversteigerungen und der Beleihung durch Kreditinstitute. Anders als ein tatsächlich erzielter Kaufpreis stellt der Verkehrswert einen unter Normalbedingungen zu erwartenden Marktwert dar, unabhängig von individuellen Käufer- oder Verkäuferinteressen.
Ermittlung des Verkehrswerts
Die Ermittlung erfolgt nach normierten Verfahren gemäß ImmoWertV. Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren bei Wohnimmobilien mit ausreichenden Vergleichspreisen, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und renditeorientierte Immobilien sowie das Sachwertverfahren für selbstgenutzte oder spezialisierte Objekte. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie und der verfügbaren Marktdaten.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Verkehrswert ist nicht gleichzusetzen mit dem tatsächlich erzielten Kaufpreis, der durch persönliche Umstände, Verhandlungsgeschick oder Zeitdruck erheblich abweichen kann. Auch vom Beleihungswert, den Banken zur Kreditbesicherung heranziehen, unterscheidet er sich: Der Beleihungswert liegt in der Regel niedriger, da er langfristig nachhaltig erzielbare Werte berücksichtigt und Sicherheitsabschläge enthält. Der Begriff Marktwert wird im Bewertungskontext synonym zum Verkehrswert verwendet.
Gutachterliche Verkehrswertermittlung
Verkehrswertgutachten werden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder qualifizierten Gutachtern erstellt. Sie folgen den Standards der ImmoWertV und stützen sich auf Daten der örtlichen Gutachterausschüsse, insbesondere auf Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten ist methodisch nachvollziehbar, transparent und gerichtsverwertbar.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Marktwert unter normalen Bedingungen, während der Kaufpreis der tatsächlich gezahlte Betrag ist, der durch individuelle Umstände, Verhandlungen oder Zeitdruck vom Verkehrswert abweichen kann.
Welche Verfahren werden zur Verkehrswertermittlung eingesetzt?
Je nach Immobilientyp kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten gemäß ImmoWertV.
