Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind Umstände, die bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie gemäß gesetzlicher Vorgabe ausdrücklich nicht berücksichtigt werden dürfen. Sie umfassen individuelle Vorlieben, besondere Motivationen einzelner Marktteilnehmer sowie atypische Konstellationen, die nicht dem allgemeinen Marktgeschehen entsprechen.
Bedeutung im Bewertungsrecht
Die Ausklammerung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse ist zentral für die Objektivität der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert soll den typischen, am Markt erzielbaren Preis widerspiegeln – unabhängig von subjektiven Präferenzen einzelner Käufer oder Verkäufer. Die ImmoWertV konkretisiert diesen Grundsatz für die Wertermittlungspraxis.
Zu den persönlichen Verhältnissen zählen etwa emotionale Bindungen an ein Objekt, besondere Erinnerungswerte oder die spezifische Nutzungsabsicht eines Einzelnen, die über die marktübliche Verwendung hinausgeht. Ein Käufer, der für das Elternhaus einen Liebhaberpreis zahlt, handelt aus persönlichen Verhältnissen.
Ungewöhnliche Verhältnisse liegen vor bei außergewöhnlichen Marktkonstellationen wie Zwangsverkäufen unter Zeitdruck, familieninternen Geschäften zu Sonderkonditionen oder spekulativen Transaktionen in Überhitzungsphasen. Auch ungewöhnliche Finanzierungsbedingungen oder besondere Rechtsbeziehungen zwischen Käufer und Verkäufer fallen darunter.
Abgrenzung zu wertbeeinflussenden Merkmalen
Wichtig ist die Unterscheidung zu objektiven, wertrelevanten Eigenschaften der Immobilie selbst. Während eine Südterrasse oder eine hochwertige Ausstattung den Verkehrswert beeinflussen, weil sie für den allgemeinen Markt relevant sind, ist die persönliche Vorliebe eines Einzelnen für bestimmte Tapeten oder Möbel nicht zu berücksichtigen.
Ebenso sind außergewöhnliche Ertragsverhältnisse zu unterscheiden: Ein überhöhter Mietzins bei Vertragsabschluss unter Verwandten stellt ein persönliches Verhältnis dar, während die marktübliche Miete für die Ertragswertermittlung maßgeblich bleibt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall durch den Gutachter fachlich zu begründen.
Praktische Anwendung
Sachverständige prüfen bei der Verkehrswertermittlung systematisch, ob vorliegende Kaufpreise oder Vertragsbedingungen durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind. Solche Transaktionen werden aus der Vergleichswertbildung ausgeschlossen oder entsprechend bereinigt. Dies gewährleistet, dass der ermittelte Wert dem objektiven Marktgeschehen entspricht und als Marktwert rechtssicher verwendet werden kann – etwa für Finanzierungs-, Steuer- oder Enteignungszwecke.
Häufige Fragen
Was sind ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse?
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind individuelle Umstände wie emotionale Bindungen, Liebhaberpreise, Zwangsverkäufe oder familieninterne Sonderkonditionen, die bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt werden dürfen, um einen objektiven Marktwert zu gewährleisten.
Warum werden persönliche Verhältnisse beim Verkehrswert nicht berücksichtigt?
Der Verkehrswert soll den typischen, am Markt erzielbaren Preis darstellen. Persönliche Motive oder atypische Konstellationen würden diesen objektiven Maßstab verfälschen und sind daher gesetzlich ausgeschlossen.
