Gewöhnlicher Geschäftsverkehr
Der gewöhnliche Geschäftsverkehr bezeichnet im Kontext der Immobilienbewertung Kaufvorgänge, die unter normalen, marktüblichen Bedingungen zustande kommen, bei denen weder Käufer noch Verkäufer unter besonderen persönlichen, wirtschaftlichen oder zeitlichen Zwängen handeln und beide Parteien sachkundig sowie ohne besondere Motive agieren.
Bedeutung für die Verkehrswertermittlung
Der gewöhnliche Geschäftsverkehr bildet die zentrale Grundannahme bei der Ermittlung des Verkehrswerts gemäß ImmoWertV. Der Verkehrswert soll den Preis abbilden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Dies bedeutet konkret, dass außergewöhnliche Umstände bei der Wertermittlung ausgeklammert werden. Dazu zählen etwa Notverkäufe, Zwangsversteigerungen, Verkäufe innerhalb der Familie mit bewussten Preisnachlässen oder Käufe aus emotionalen Gründen mit Preisaufschlägen.
Merkmale und Voraussetzungen
Für einen Kaufvorgang im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gelten folgende Kriterien:
- Beide Vertragsparteien handeln freiwillig und ohne Zwang
- Ausreichende Vermarktungszeit ist gegeben
- Käufer und Verkäufer verfügen über hinreichende Sachkunde oder lassen sich beraten
- Keine außergewöhnlichen persönlichen Beziehungen zwischen den Parteien
- Keine besonderen wirtschaftlichen Notlagen
- Marktgerechte Objektpräsentation und Vermarktung
Abgrenzung zu Sonderfällen
Vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr abzugrenzen sind Sonderkonstellationen wie Liebhaberpreise, bei denen besondere subjektive Motive den Preis beeinflussen, oder Transaktionen unter Zeitdruck. Auch strategische Unternehmenskäufe, bei denen Synergieeffekte den Preis erhöhen, fallen nicht darunter.
Bei der Auswertung von Kaufpreissammlungen durch Gutachterausschüsse werden Kaufpreise, die erkennbar nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sind, entsprechend gekennzeichnet oder bei der Ableitung von Marktdaten nicht berücksichtigt.
Häufige Fragen
Was versteht man unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr?
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr bezeichnet Kaufvorgänge unter normalen Marktbedingungen, bei denen beide Parteien freiwillig, sachkundig und ohne besondere Zwänge oder persönliche Motive handeln.
Warum ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr für den Verkehrswert wichtig?
Der Verkehrswert soll den Preis abbilden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Dadurch werden außergewöhnliche Umstände wie Notverkäufe oder Liebhaberpreise bewusst ausgeklammert, um einen objektiven Marktwert zu ermitteln.
