Sachwert
Definition:
Der Sachwert einer Immobilie bezeichnet den Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zuzüglich des Bodenwertes, ermittelt auf Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Alterswertminderung und Marktanpassung.
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn keine oder nur wenige Vergleichspreise vorliegen und der Ertrag nicht vorrangig preisbestimmend ist – typischerweise bei Eigennutzung, Spezial- oder Einfamilienhäusern.
Rechtsgrundlage:
- § 21 ff. ImmoWertV (Sachwertverfahren) „Der Sachwert wird aus dem Wert der baulichen Anlagen und des Bodenwertes abgeleitet und um marktbedingte Faktoren angepasst.“
Kernelemente des Sachwertverfahrens (Systematik):
- Bodenwert (BW):
Ableitung aus dem Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. korrigiert um Lagebesonderheiten. - Herstellungskosten (HK):
- Ermittlung der Normalherstellungskosten (NHK) auf Basis der Gebäudeklasse und Standardherstellungskosten (€/m² Brutto-Grundfläche).
- Datenquellen: NHK-Tabellen der ImmoWertV 2021, NHK 2010 oder regionale NHK-Richtwerte.
- Alterswertminderung (AWM):
Abschreibung für technischen und wirtschaftlichen Verschleiß entsprechend dem Verhältnis Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer. AWM=1−RestnutzungsdauerGesamtnutzungsdauerAWM = 1 – \frac{\text{Restnutzungsdauer}}{\text{Gesamtnutzungsdauer}}AWM=1−GesamtnutzungsdauerRestnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer z. B. 80 Jahre für Wohngebäude; Restnutzungsdauer abhängig vom Bauzustand und Modernisierungen. - Sachwert der baulichen Anlagen (SWB):
Herstellungskosten – AWM = Gebäudesachwert
(+ Wert baulicher Außenanlagen, z. B. Garagen, Nebengebäude). - Vorläufiger Sachwert (VSW):
VSW = SWB + BW - Marktanpassung (MWF):
Multiplikation mit einem Sachwertfaktor (aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse). Sachwert=VSW×MWF\text{Sachwert} = VSW \times MWFSachwert=VSW×MWF Marktanpassung berücksichtigt, dass reine Substanzwerte nicht immer dem tatsächlich erzielbaren Marktpreis entsprechen (z. B. Überangebot oder Knappheit).
Anwendungsbereiche:
- Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Vergleichswerte fehlen.
- Spezialimmobilien, die nicht auf Ertrag basieren (z. B. Behördengebäude, Kirchen).
- Bewertungen für Versicherungen, bei denen die Substanzkosten entscheidend sind.
Vorteile:
- Betrachtet den Substanzwert der Immobilie unabhängig von kurzfristigen Markt- oder Mietertragsschwankungen.
- Gut geeignet für nicht marktgängige oder spezialisierte Gebäude.
Grenzen:
- Nicht marktorientiert, wenn ohne Marktanpassung verwendet → kann von erzielbarem Preis abweichen.
- Erfordert valide Baukostendaten und Kenntnis der Restnutzungsdauer.
- Bei starken Marktbewegungen oft weniger präzise als Vergleichswertverfahren.
Beispiel (vereinfacht):
- Bodenwert: 150.000 €
- Herstellungskosten Gebäude: 300.000 €
- Restnutzungsdauer: 40 Jahre / Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre → AWM = 50 % → 150.000 €
- Bauliche Außenanlagen: 10.000 €
- VSW = 150.000 € (Gebäude) + 10.000 € + 150.000 € (Boden) = 310.000 €
- Marktanpassungsfaktor 1,05 → Endgültiger Sachwert = 325.500 €.
Hinweis:
- Der Sachwert bildet die Kostenorientierung ab, nicht zwingend den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis.
- ImmoWertV schreibt vor, das Ergebnis durch Marktanpassungsfaktoren und ggf. Plausibilisierung mit Vergleichs- oder Ertragswertverfahren zu prüfen.
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