Ertragswert
Definition:
Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (i. d. R. Mieten) unter Abzug marktüblicher Bewirtschaftungskosten ergibt. Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn der Ertrag – nicht die reine Bausubstanz – im Vordergrund der Preisbildung steht (typisch bei vermieteten Wohn‑ und Gewerbeobjekten).
Kernelemente des Ertragswertverfahrens (ImmoWertV‑Logik)
- Bodenwert (BW):
Ableitung aus dem Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. angepasst. - Nachhaltiger Rohertrag (Mieteinnahmen):
Marktmiete × vermietbare Fläche (unter Berücksichtigung üblicher Leerstände/Indexierungen). - Bewirtschaftungskosten:
Marktüblich für Verwaltung, Instandhaltung, Betrieb, Mietausfallwagnis etc. - Jahresreinertrag (JR):
Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. - Bodenwertverzinsung (BWV):
Liegenschaftszins × Bodenwert (der Boden „verzehrt“ einen Teil des Reinertrags). - Reinertrag der baulichen Anlagen (RBA):
JR – BWV → der Teil des Ertrags, der dem Gebäude zugerechnet wird. - Gebäudewert (GW):
Kapitalisierung des RBA über die Restnutzungsdauer mittels Vervielfältiger (aus dem Liegenschaftszins abgeleitet). - Ertragswert (EW) des Grundstücks:
EW = GW + BW, ggf. Marktanpassung und Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) berücksichtigen (z. B. Erbbaurecht, Instandhaltungsstau, Mietbindungen).
Schritt‑für‑Schritt‑Ablauf
- Bodenwert ermitteln:
Bodenrichtwert heranziehen, um Grundstücks‑Bodenwert abzuleiten. - Nachhaltige Marktmiete bestimmen:
Wohnraum: Mietspiegel/vergleichbare Mieten; Gewerbe: Markt‑ und Vertragsmieten vergleichbarer Lagen/Qualitäten. - Bewirtschaftungskosten ansetzen:
Verwaltung, Instandhaltung (€/m²·a), Betrieb, Mietausfallwagnis (in %), ggf. nicht umlagefähige Kosten. - Jahresreinertrag → RBA:
Jahresreinertrag berechnen und um Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszins × Bodenwert) kürzen ⇒ RBA. - Gebäudewert ableiten:
RBA mit Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer) kapitalisieren. - Ertragswert bilden:
Gebäudewert + Bodenwert; abschließend Marktanpassung/BoG prüfen.
Beispiel (vereinfacht)
- Bodenwert (BW): 200.000 €
- Nachhaltige Jahresmiete (Rohertrag): 42.000 €
- Bewirtschaftungskosten gesamt: 12.000 € → JR = 30.000 €
- Liegenschaftszins: 4,5 %
- BWV = 200.000 € × 4,5 % = 9.000 €
- RBA = 30.000 € – 9.000 € = 21.000 €
- Restnutzungsdauer: 40 Jahre → Vervielfältiger bei 4,5 % ≈ 19,9 (vereinfacht)
- GW = 21.000 € × 19,9 ≈ 417.900 €
- EW = GW + BW ≈ 417.900 € + 200.000 € = 617.900 € (vor evtl. BoG/Marktanpassung)
(Vervielfältiger dienen der Illustration; in der Praxis werden Tabellen/Formeln gemäß ImmoWertV‑Systematik bzw. aus Gutachterausschuss‑Unterlagen verwendet.)
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
- Vermietete Wohnobjekte (MFH, ETW im Bestand bei Renditesicht)
- Gewerbeimmobilien (Büro, Handel, Logistik, gemischt genutzte Objekte)
- Überall dort, wo Ertragskraft die Preisbildung maßgeblich bestimmt
Vorteile
- Marktnah, weil die Ertragsfähigkeit und der Kapitalmarkt (Liegenschaftszins) abgebildet werden
- Trennung von Boden und Gebäude macht die Restnutzungsdauer transparent
Grenzen
- Bedarf an valider Marktmiete und sauberen Kostenansätzen
- Liegenschaftszinssatz muss marktgerecht sein (Daten der Gutachterausschüsse).
- Für spezielle Objekte oder stark nutzerspezifische Gebäude ggf. ergänzende Verfahren nötig.
Hinweise für die Praxis
- Nachhaltigkeit statt Momentaufnahme: Einmalige Incentives/Leerstände bereinigen.
- BoG gesondert berücksichtigen (Erbbaurecht, Mietbindungen, Schadstoffbelastung, Instandhaltungsrückstand etc.).
- Ergebnis ggf. mit Vergleichs‑ bzw. Sachwertverfahren plausibilisieren.
