Mietwert - Netzwerk Immobilienbewertung

Definition:

Der Mietwert (auch Marktmiete oder ortsüblicher Mietwert) ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt unter normalen Marktbedingungen. Er beschreibt, welche Miete ein unabhängiger Dritter voraussichtlich zahlen würde – unabhängig von besonderen Umständen (z. B. Freundschaftspreis, Notlage).

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

Ist‑Miete: Die aktuell vereinbarte Miete laut Vertrag. Sie kann über oder unter dem Mietwert liegen.
Ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnen): Aus tatsächlichen Vergleichsmieten abgeleitet (z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen). Praktisch deckungsgleich mit dem Mietwert für Wohnraum.
Soll‑/Marktmiete: In der Bewertung oft als marktüblich erzielbare Miete verstanden – inhaltlich identisch mit Mietwert.
Nicht zu verwechseln: Eigenmietwert (Schweiz; fiktive Miete für selbstgenutztes Wohneigentum im Steuerrecht).

Wesentliche Einflussfaktoren

Lage: Makro (Stadt/Region) & Mikro (Nachbarschaft, Lärm, Ausblick, Verkehrsanbindung)
Objektmerkmale: Größe, Zuschnitt/Grundriss, Baujahr, energetischer Zustand, Ausstattung, Modernisierungen
Rechtliche Rahmenbedingungen: Mietbindung, Staffelmiete, Indexmiete, Kündigungsschutz, Denkmalschutz
Marktumfeld: Angebot/Nachfrage, Zinsniveau, lokale Neubautätigkeit, Leerstandsquote

Ermittlung des Mietwerts

Wohnraum:

Mietspiegel (falls vorhanden): Einordnung nach Baujahr, Wohnfläche, Lage/Ortsteil, Ausstattungsmerkmale → Spanneneinordnung.
Vergleichsobjekte: Heranziehen tatsächlich erzielter Mieten vergleichbarer Wohnungen (mind. drei, möglichst aktuell).
Sachverständigengutachten: Bei besonderen Objekten oder strittigen Fällen; berücksichtigt Lage, Zustand, Marktbelege.

Gewerbe:

Häufig marktbasierter Vergleich mit aktuellen Angebots‑ und Vertragsmieten ähnlicher Flächen (Lage, Nutzung, Flächenstandard, Laufzeiten, Incentives).
Bei gemischt genutzten Objekten getrennte Betrachtung (Einzelhandel, Büro, Lager etc.).

Bedeutung in der Praxis

Mieterhöhungen (Wohnraum): Orientierung an ortsüblicher Vergleichsmiete/Mietwert (z. B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen).
Bewertung/Ertragswertverfahren: Der Mietwert bestimmt den Rohertrag, Grundlage für Kapitalisierung und Objektwert.
Finanzierung: Banken prüfen die Ertragsfähigkeit (v. a. bei Anlageobjekten) gegenüber der Ist‑Miete.
Schadenersatz/Nutzungsausfall: Mietwert als Maßstab für entgangene Mieten bei Mietausfall oder Bauverzug.
Vermietung/Neuvertrag: Realistische Preisfindung und Vermarktung.

Praxisbeispiel

Eine sanierte 70 m²‑Wohnung in guter Mikrolage erzielt laut Mietspiegel und Vergleichsmieten 12,50 €/m² Nettokaltmiete → Mietwert ≈ 875 €/Monat.
Liegt die aktuelle Ist‑Miete bei 780 €, besteht Potenzial (unter Beachtung mietrechtlicher Grenzen) – liegt sie bei 950 €, kann eine Neuvermietung eher bei ≈ 875 € erwartet werden.

Hinweise

Der Mietwert ist zeitpunktbezogen und kann sich mit dem Markt ändern.
Für Wohnraum sind gesetzliche Vorgaben (z. B. Kappungsgrenzen, ggf. Mietpreisbremse) zu beachten, selbst wenn der Mietwert höher liegt.