Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und die Eigentumsverhältnisse sowie alle wesentlichen Rechte und Belastungen an Grundstücken dokumentiert. Es dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr und genießt öffentlichen Glauben.
Aufbau und Bestandteile
Das Grundbuch ist für jedes Grundstück in einem eigenen Grundbuchblatt angelegt und gliedert sich in drei Abteilungen sowie das Bestandsverzeichnis. Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Lage, Flurstück, Nutzungsart und Größe. Abteilung I weist die Eigentumsverhältnisse nach und nennt die eingetragenen Eigentümer sowie die Erwerbsart. Abteilung II verzeichnet Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Abteilung III dokumentiert Grundpfandrechte, insbesondere Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung von Darlehen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Für die Ermittlung des Verkehrswerts ist das Grundbuch eine unverzichtbare Informationsquelle. Sachverständige prüfen eingetragene Belastungen, die den Wert mindern können, etwa Wegerechte, Erbbaurechte oder Altlasten. Auch die Grundstücksgröße und -bezeichnung aus dem Bestandsverzeichnis sind Grundlage jeder Bewertung. Rechte Dritter in Abteilung II können die Nutzbarkeit erheblich einschränken. Grundpfandrechte in Abteilung III hingegen mindern den Verkehrswert in der Regel nicht, da sie bei Eigentümerwechsel üblicherweise abgelöst werden.
Einsichtnahme und Grundbuchauszug
Die Einsicht in das Grundbuch ist nicht jedermann gestattet. Ein berechtigtes Interesse muss nachgewiesen werden, etwa durch Kaufinteresse, bestehende Rechte oder als Gläubiger. Eigentümer, Immobiliensachverständige im Rahmen einer Bewertung sowie Kaufinteressenten mit Zustimmung des Eigentümers können einen Grundbuchauszug beim Amtsgericht anfordern. Dieser dokumentiert den aktuellen Rechtsstand und ist für Transaktionen sowie Gutachten unerlässlich.
Abgrenzung zum Liegenschaftskataster
Während das Grundbuch die rechtlichen Verhältnisse dokumentiert, erfasst das Liegenschaftskataster die tatsächlichen, vermessungstechnischen Daten wie Flurstücksgrenzen, Lage und Form. Beide Register ergänzen sich: Das Kataster liefert die technische Beschreibung, das Grundbuch die rechtliche Zuordnung. Für eine vollständige Immobilienbewertung sind beide Quellen heranzuziehen.
Häufige Fragen
Wer darf Einsicht in das Grundbuch nehmen?
Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, etwa der Eigentümer selbst, Kaufinteressenten mit Zustimmung, Gläubiger oder Sachverständige im Rahmen einer beauftragten Bewertung.
Mindern Grundpfandrechte den Verkehrswert einer Immobilie?
Nein, in der Regel nicht. Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III werden bei einem Verkauf üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst und belasten den Verkehrswert nicht. Lasten in Abteilung II können den Wert jedoch mindern.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
