Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer, die beim unentgeltlichen Übergang von Vermögen durch Erbfall, Vermächtnis oder Schenkung auf den Erwerber erhoben wird. Sie wird im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt und richtet sich nach dem Wert des übertragenen Vermögens sowie dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erwerber.
Bedeutung für Immobilieneigentümer
Für Immobilieneigentümer und deren Erben ist die Erbschaftsteuer von zentraler Bedeutung, da Grundvermögen häufig den Hauptanteil des Nachlasses bildet. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie, den geltenden Freibeträgen und der Steuerklasse ab. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher sind die Freibeträge und desto günstiger die Steuerklasse.
Bewertung von Immobilien
Für die Bemessung der Erbschaftsteuer wird der Grundbesitzwert herangezogen, den das Finanzamt nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Dabei kommen standardisierte Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, das Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken und das Sachwertverfahren bei anderen bebauten Grundstücken.
Der vom Finanzamt festgesetzte Grundbesitzwert orientiert sich am Verkehrswert, kann jedoch von diesem abweichen. Erben haben die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten vorzulegen, wenn sie der Auffassung sind, dass der angesetzte Grundbesitzwert zu hoch ist. Das Gutachten sollte den tatsächlichen Verkehrswert zum Todestag des Erblassers nachweisen und von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.
Abgrenzung zur Schenkungsteuer
Die Erbschaftsteuer wird zusammen mit der Schenkungsteuer im ErbStG geregelt. Während die Erbschaftsteuer beim Vermögensübergang von Todes wegen anfällt, betrifft die Schenkungsteuer unentgeltliche Zuwendungen zu Lebzeiten. Die Bewertungsgrundsätze für Immobilien sind jedoch für beide Steuerarten identisch.
Freibeträge und Steuerklassen
Das Steuerrecht sieht gestaffelte Freibeträge vor, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen. Ehegatten und Lebenspartner erhalten die höchsten Freibeträge, Kinder mittlere und entferntere Verwandte sowie nicht verwandte Personen niedrigere Beträge. Nur der Wert, der diese Freibeträge übersteigt, unterliegt der Besteuerung nach progressiven Steuersätzen.
Häufige Fragen
Wie wird der Wert einer Immobilie für die Erbschaftsteuer ermittelt?
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz mittels standardisierter Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Erben können bei Bedarf ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen vorlegen, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
Kann man die Erbschaftsteuer auf Immobilien reduzieren?
Die Steuerlast lässt sich durch Nutzung der gesetzlichen Freibeträge, durch selbstgenutztes Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen oder durch Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts mittels Sachverständigengutachten mindern. Eine steuerliche Beratung ist empfehlenswert.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
