Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die bei jedem entgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb eines inländischen Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts erhoben wird. Sie zählt zu den Ländersteuer und wird vom jeweiligen Bundesland festgesetzt.
Bedeutung und Anwendungsbereich
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb und gehört zu den sogenannten Erwerbsnebenkosten. Sie wird ausgelöst durch notariell beurkundete Kaufverträge über Grundstücke, bebaute oder unbebaute Immobilien sowie beim Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen.
Steuerpflichtig sind grundsätzlich beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – als Gesamtschuldner, wobei in der Praxis üblicherweise der Käufer die Steuer trägt. Die Steuerpflicht entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit Eintragung ins Grundbuch.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist in der Regel die im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung, also der Kaufpreis. Dieser umfasst sämtliche Leistungen des Erwerbers, einschließlich übernommener Belastungen oder Verpflichtungen. Bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerben sowie bei fehlendem Kaufpreis wird der Verkehrswert der Immobilie als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Möbel, sofern diese im Kaufvertrag gesondert und angemessen ausgewiesen werden.
Abgrenzung und verwandte Begriffe
Die Grunderwerbsteuer ist klar vom Grundsteuerwert zu unterscheiden, der für die laufende Grundsteuer relevant ist. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Erwerb anfällt, ist die Grundsteuer eine jährlich wiederkehrende Abgabe auf das Grundvermögen.
Im Kontext der Immobilienbewertung spielt die Grunderwerbsteuer vor allem bei der Ermittlung der Gesamtkosten und bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen eine Rolle. Sie mindert die Liquidität des Erwerbers und beeinflusst die Rentabilität von Investitionsentscheidungen.
Steuerbefreiungen
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht verschiedene Befreiungstatbestände vor, etwa für Grundstückserwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, für Erwerbe im Rahmen von Umstrukturierungen oder für land- und forstwirtschaftliche Flächen unter bestimmten Voraussetzungen.
Häufige Fragen
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird etwa vier bis sechs Wochen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags durch das zuständige Finanzamt per Steuerbescheid festgesetzt und ist dann innerhalb eines Monats zu zahlen.
Wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den Verkehrswert berechnet?
In der Regel wird die Grunderwerbsteuer auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis berechnet. Nur bei unentgeltlichen oder nicht marktüblichen Erwerben dient der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
