Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert ist der kapitalisierte Reinertrag, der im Rahmen des Ertragswertverfahrens dem Gebäude zugeordnet wird. Er stellt den Barwert aller künftig zu erwartenden Reinerträge dar, die ausschließlich aus der baulichen Anlage – nicht aus dem Grundstück selbst – resultieren.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung von Renditeimmobilien, insbesondere Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken. Der Ertragswert einer bebauten Immobilie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Während der Bodenwert üblicherweise mit dem Bodenrichtwert oder vergleichbaren Grundstücksverkäufen ermittelt wird, erfasst der Gebäudeertragswert die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der aufstehenden Bebauung.
Berechnung
Die Berechnung des Gebäudeertragswertes erfolgt nach der ImmoWertV in mehreren Schritten: Zunächst wird vom Rohertrag (erzielbare Miete) die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag der Immobilie zu ermitteln. Von diesem Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung – das Produkt aus Bodenwert und Liegenschaftszinssatz – abgezogen. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
Abgrenzung und Zusammenhang
Der Gebäudeertragswert ist begrifflich vom Bodenwert zu unterscheiden, bildet aber mit diesem zusammen den gesamten Ertragswert der Immobilie. Während der Bodenwert als dauerhaft werthaltig gilt und keiner Wertminderung unterliegt, ist der Gebäudeertragswert durch die begrenzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Liegenschaftszinssatz spielt für beide Komponenten eine zentrale Rolle: Er verzinst den Bodenwert und fließt in die Kapitalisierung des Gebäudereinertrags ein.
Für die sachgerechte Ermittlung des Gebäudeertragswertes im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ist eine Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öbuv erforderlich. Bei Bewertungen für finanzamtliche Zwecke gelten besonders strenge Anforderungen an die Zertifizierung des Sachverständigen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeertragswert und Ertragswert?
Der Ertragswert ist der Gesamtwert der bebauten Immobilie und setzt sich aus Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen. Der Gebäudeertragswert erfasst nur den kapitalisierten Reinertrag, der auf die bauliche Anlage entfällt.
Wie wird der Gebäudeertragswert berechnet?
Der Gebäudereinertrag (Reinertrag abzüglich Bodenwertverzinsung) wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
