Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie, das Gebäudemanagement und die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands regelmäßig entstehen. Sie umfassen die laufenden Aufwendungen für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung eines Grundstücks oder Gebäudes.
Bestandteile der Bewirtschaftungskosten
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen im Wesentlichen:
- Verwaltungskosten: Kosten für die kaufmännische und technische Verwaltung der Immobilie
- Betriebskosten: laufende öffentliche Lasten wie Grundsteuer, Versicherungen, Energiekosten, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Reinigung, Gartenpflege
- Instandhaltungskosten: Aufwendungen zur Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands (Reparaturen, Renovierungen, Wartung technischer Anlagen)
- Mietausfallwagnis: kalkulatorischer Ansatz für mögliche Einnahmeausfälle durch Leerstand oder Zahlungsausfall
Bedeutung in der Immobilienbewertung
Die Bewirtschaftungskosten sind ein zentraler Faktor im Ertragswertverfahren. Sie werden von den erzielbaren Erträgen (Rohertrag) abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der wiederum Grundlage für die Kapitalisierung und die Ermittlung des Verkehrswerts ist. Eine realistische Einschätzung der Bewirtschaftungskosten ist entscheidend für die Wirtschaftlichkeitsberechnung vermieteter Immobilien.
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden die Bewirtschaftungskosten als wesentlicher Bestandteil der Ertragsberechnung definiert. Gutachterausschüsse veröffentlichen regelmäßig Erfahrungswerte zur Höhe der üblichen Bewirtschaftungskosten, differenziert nach Gebäudeart und Nutzung.
Abgrenzung zu anderen Begriffen
Bewirtschaftungskosten sind klar von den Herstellungskosten und Anschaffungskosten abzugrenzen. Während Herstellungskosten einmalig bei Errichtung oder wesentlicher Verbesserung eines Gebäudes anfallen, entstehen Bewirtschaftungskosten kontinuierlich während der Nutzungsdauer.
Auch die Abgrenzung zu Modernisierungskosten ist wichtig: Modernisierungen führen zu einer Wertsteigerung oder Nutzungsverbesserung und sind keine laufenden Bewirtschaftungskosten, sondern Investitionen. Die ordnungsgemäße Instandhaltung hingegen dient lediglich dem Werterhalt und zählt zu den Bewirtschaftungskosten.
Ermittlung und Ansatz
Die Bewirtschaftungskosten können entweder auf Basis tatsächlich angefallener Kosten oder durch Ansatz von Erfahrungswerten ermittelt werden. Bei der Immobilienbewertung werden häufig pauschale Prozentsätze oder Beträge je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche angesetzt, die sich an den örtlichen Gegebenheiten und Marktverhältnissen orientieren.
Häufige Fragen
Was gehört alles zu den Bewirtschaftungskosten?
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören Verwaltungskosten, Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Energie), Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.
Wie werden Bewirtschaftungskosten in der Immobilienbewertung berücksichtigt?
Im Ertragswertverfahren werden die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der dann zur Berechnung des Verkehrswerts kapitalisiert wird.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
