Discounted-Cash-Flow-Verfahren
Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist eine Methode zur Unternehmensbewertung und Investitionsbeurteilung, bei der die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme (Cash-Flows) mit einem risikoadjustierten Zinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden. Der so ermittelte Barwert repräsentiert den Wert des Unternehmens oder Investitionsobjekts aus Sicht des Investors.
Grundprinzip und Bedeutung
Im Kern folgt das Discounted-Cash-Flow-Verfahren dem Prinzip der dynamischen Investitionsrechnung: Der Wert eines Vermögensgegenstands entspricht dem Barwert aller künftigen Einnahmenüberschüsse, die der Eigentümer erwarten kann. Anders als bei statischen Verfahren werden Zahlungsströme zeitlich differenziert erfasst und durch Diskontierung auf einen gemeinsamen Bewertungszeitpunkt gebracht.
Das Verfahren stammt ursprünglich aus der Unternehmensbewertung und wird dort in verschiedenen Varianten angewendet (Entity-Ansatz, Equity-Ansatz). In der Immobilienwirtschaft findet es vor allem bei der Bewertung renditeorientierter Immobilieninvestitionen, Portfolios und bei internationalen Transaktionen Anwendung, ergänzend zu den normierten Verfahren der ImmoWertV.
Abgrenzung zum Ertragswertverfahren
Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren weist konzeptionelle Ähnlichkeiten zum Ertragswertverfahren nach ImmoWertV auf, unterscheidet sich jedoch in wesentlichen Punkten: Während das Ertragswertverfahren mit Reinerträgen arbeitet und normierte Liegenschaftszinssätze verwendet, basiert das DCF-Verfahren auf tatsächlichen Zahlungsströmen (Cash-Flows) und individuell kalkulierten Diskontierungssätzen. Zudem erlaubt das DCF-Verfahren eine detailliertere Abbildung von Investitionszyklen, Leerstandsphasen und Veräußerungserlösen am Ende des Betrachtungszeitraums.
Anwendungsbereich
In der Immobilienbewertung wird das Verfahren bevorzugt eingesetzt bei gewerblichen Immobilieninvestments, wenn internationale Standards gefragt sind oder wenn die Investorenperspektive im Vordergrund steht. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung oder für Finanzierungsgutachten gelten in Deutschland meist die Vorgaben der ImmoWertV, sodass das klassische Ertragswertverfahren oder andere normierte Verfahren heranzuziehen sind.
Berechnung
Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten: Zunächst werden die erwarteten Cash-Flows für einen Planungszeitraum prognostiziert (typischerweise fünf bis zehn Jahre). Anschließend wird ein Diskontierungszinssatz festgelegt, der das Risiko der Investition widerspiegelt. Jeder künftige Cash-Flow wird mit diesem Zinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Restwert am Ende des Planungszeitraums wird ebenfalls diskontiert und addiert. Die Summe aller Barwerte ergibt den Gesamtwert des Bewertungsobjekts.
Häufige Fragen
Worin unterscheidet sich das DCF-Verfahren vom Ertragswertverfahren?
Das DCF-Verfahren arbeitet mit tatsächlichen Zahlungsströmen (Cash-Flows) und individuellen Diskontierungssätzen, während das Ertragswertverfahren normierte Reinerträge und Liegenschaftszinssätze verwendet. Das DCF-Verfahren ist flexibler, das Ertragswertverfahren dagegen in Deutschland für viele Bewertungsanlässe normativ vorgegeben.
Wann wird das Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Immobilienbewertung eingesetzt?
Das DCF-Verfahren kommt vor allem bei gewerblichen Immobilieninvestments, internationalen Transaktionen und renditeorientierten Portfoliobewertungen zum Einsatz, wenn die Investorenperspektive im Vordergrund steht und keine normierte Bewertung nach ImmoWertV erforderlich ist.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.