Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, das dem Berechtigten die Befugnis einräumt, eine bestimmte Wohnung oder bestimmte Räume in einem Gebäude unentgeltlich zu bewohnen. Es wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit gemäß §§ 1093, 1090 BGB im Grundbuch eingetragen und bindet jeden Erwerber des Grundstücks.
Rechtliche Einordnung
Das Wohnungsrecht ist höchstpersönlich und nicht übertragbar. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht. Im Gegensatz zum umfassenderen Nießbrauch, der auch die Vermietung und Fruchtziehung einschließt, berechtigt das Wohnungsrecht ausschließlich zur eigenen Wohnnutzung. Eine Weitervermietung ist grundsätzlich nicht zulässig, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart.
Das Wohnungsrecht wird üblicherweise als lebenslange Absicherung vereinbart, etwa wenn Eltern ihr Grundstück auf Kinder übertragen, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht an bestimmten Räumen vorbehalten. Die Einzelheiten – etwa Umfang der Räume, Nebenkosten, Instandhaltungspflichten – werden im Bestellungsvertrag geregelt und im Grundbuch auf Abteilung II eingetragen.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Ein eingetragenes Wohnungsrecht stellt eine wertmindernde Belastung dar, da der Eigentümer die entsprechenden Flächen weder selbst nutzen noch vermieten kann. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts muss die Wertminderung durch das Wohnungsrecht berücksichtigt werden. Die Höhe der Wertminderung hängt ab von der Restnutzungsdauer, dem entgangenen Mietertrag und dem Kapitalisierungszinssatz. Der Wert wird in der Regel nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten ermittelt.
Abgrenzung zum Nießbrauch
Im Unterschied zum Nießbrauchsrecht beschränkt sich das Wohnungsrecht auf die persönliche Wohnnutzung, während der Nießbrauch umfassende Nutzungsrechte einschließlich der Vermietung und Fruchtziehung gewährt. Entsprechend fällt die Wertminderung beim Nießbrauch in der Regel höher aus. Beide Rechte sind aber als dingliche Belastungen im Grundbuch eintragungsfähig und binden Rechtsnachfolger.
Häufige Fragen
Kann ein Wohnungsrecht vermietet oder übertragen werden?
Nein, das Wohnungsrecht ist höchstpersönlich und berechtigt grundsätzlich nur zur eigenen Wohnnutzung. Eine Übertragung oder Vermietung ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zulässig.
Wie wirkt sich ein Wohnungsrecht auf den Verkehrswert aus?
Ein Wohnungsrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie, da der Eigentümer die belasteten Flächen nicht nutzen oder vermieten kann. Die Wertminderung wird nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten berechnet.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
