Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das einem Grundstück oder einer Person bestimmte Nutzungsbefugnisse an einem fremden Grundstück einräumt. Sie berechtigt den Inhaber, das belastete Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder den Eigentümer zu verpflichten, bestimmte Handlungen zu unterlassen.
Arten von Dienstbarkeiten
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten:
Die Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks. Sie ist grundstücksbezogen und geht mit dem herrschenden Grundstück auf jeden neuen Eigentümer über. Typische Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte oder die Verpflichtung, keine baulichen Anlagen zu errichten.
Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) räumt dem Berechtigten das umfassende Recht ein, die Nutzungen einer Sache oder eines Rechts zu ziehen. Bei Grundstücken umfasst dies die Gebrauchsziehung und Fruchtziehung, etwa durch Vermietung. Der Nießbrauch kann zugunsten einer Person oder eines Grundstücks bestellt werden.
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) berechtigt eine bestimmte Person zur Nutzung eines fremden Grundstücks. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ist sie personenbezogen und nicht übertragbar. Häufig anzutreffen sind Wohnrechte, die einer Person das Recht einräumen, eine Wohnung oder einen Teil eines Gebäudes zu bewohnen.
Eintragung und Wirkung
Dienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuchs beim belasteten Grundstück eingetragen. Erst durch die Eintragung entfalten sie dingliche Wirkung gegenüber jedermann. Die Bestellung erfolgt durch Einigung zwischen Berechtigtem und Eigentümer sowie Eintragung im Grundbuch.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts wirken sich Dienstbarkeiten regelmäßig wertmindernd auf das belastete Grundstück aus. Der Umfang der Wertminderung hängt von Art und Intensität der Belastung ab. Wegerechte, Leitungsrechte oder umfassende Nießbrauchsrechte können den Marktwert erheblich beeinflussen. Sachverständige müssen eingetragene Dienstbarkeiten bei der Bewertung berücksichtigen und deren wertmindernden Einfluss quantifizieren.
Abgrenzung
Dienstbarkeiten sind von der Reallast zu unterscheiden. Während die Dienstbarkeit ein Dulden oder Unterlassen vorsieht, berechtigt die Reallast zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück, etwa zu Geldzahlungen oder Naturalleistungen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und beschränkter persönlicher Dienstbarkeit?
Die Grunddienstbarkeit ist grundstücksbezogen und geht automatisch mit dem herrschenden Grundstück auf neue Eigentümer über. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist personenbezogen, berechtigt nur eine bestimmte Person und ist nicht übertragbar.
Wie wirken sich Dienstbarkeiten auf den Verkehrswert aus?
Dienstbarkeiten mindern in der Regel den Verkehrswert des belasteten Grundstücks. Der Umfang der Wertminderung hängt von Art und Intensität der Belastung ab und muss bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
