Vergleichswert

Definition:

Der Vergleichswert ist ein nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definierter Wert, der sich aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder Immobilien ergibt. Er bildet eine zentrale Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes, insbesondere wenn genügend geeignete Vergleichsdaten am Markt vorliegen.

Rechtsgrundlage:

• § 15 ff. ImmoWertV (Vergleichswertverfahren):
  Der Verkehrswert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet, die in wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen oder angepasst werden können.

Vorgehensweise im Vergleichswertverfahren:

1. Erhebung von Vergleichspreisen:
   • Heranziehen aktueller Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse oder Marktberichte.
   • Nutzung von mindestens 3–5 geeigneten Vergleichsfällen.
2. Vergleichbarkeit prüfen:
   • Art und Nutzung des Grundstücks oder der Immobilie
   • Lage und Größe
   • Zuschnitt, Erschließung, Bodenbeschaffenheit
   • Baujahr, Bauart, Ausstattung, Modernisierungen
   • Ertragsverhältnisse (bei Renditeobjekten)
3. Anpassung der Vergleichspreise:
   • Korrigieren von Unterschieden (z. B. Lagequalität, Grundstücksgröße, Ausstattungsstandard)
   • Anwendung von Umrechnungskoeffizienten oder Zu-/Abschlägen
   • Ergebnis ist ein angepasster Vergleichswert pro Quadratmeter oder Gesamtwert.
4. Ableitung des Vergleichswerts:
   • Aus allen angepassten Vergleichspreisen wird ein Mittelwert oder ein statistisch belastbarer Wert gebildet, der den wahrscheinlichen Marktwert des Bewertungsobjekts abbildet.

Anwendungsbereiche:

• Unbebaute Grundstücke:
  • Vergleichswertverfahren ist Regelverfahren, da Bodenwerte gut vergleichbar sind.
• Eigengenutzte Wohnimmobilien:
  • Häufig bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
• Bebaute Grundstücke allgemein:
  • Wenn ausreichend vergleichbare Kaufpreise vorliegen, wird das Vergleichswertverfahren vorrangig angewendet.

Vorteile:

• Stützt sich auf real erzielte Marktpreise (Marktnähe).
• Besonders geeignet, wenn viele aktuelle Vergleichsdaten verfügbar sind.
• Transparent und gut nachvollziehbar für Käufer und Verkäufer.

Nachteile / Grenzen:

• Funktioniert nur bei ausreichender Datenbasis.
• Große Unterschiede in Lage oder Objektmerkmalen können zu hohem Anpassungsbedarf führen.
• Für Spezialimmobilien oder Objekte ohne vergleichbare Verkäufe ungeeignet.

Hinweis:

Der Vergleichswert ist nicht automatisch der Verkehrswert, sondern ein Ermittlungsansatz.
Wenn Vergleichsdaten nicht ausreichen, müssen Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren eingesetzt werden.