Vergleichsfaktor
Der Vergleichsfaktor ist eine im Vergleichswertverfahren verwendete Kennzahl, die das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und einer definierten Bezugseinheit (z. B. Wohnfläche, Grundstücksfläche, Bruttogeschossfläche) ausdrückt. Er dient dazu, Vergleichspreise aus tatsächlich realisierten Kauffällen systematisch auf das zu bewertende Objekt zu übertragen.
Bedeutung im Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV und basiert auf der Auswertung tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Immobilien. Der Vergleichsfaktor wird aus einer ausreichenden Anzahl geeigneter Vergleichskaufpreise abgeleitet und ermöglicht die Ermittlung des Vergleichswerts durch Multiplikation mit der entsprechenden Bezugseinheit des Bewertungsobjekts.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln und veröffentlichen Vergleichsfaktoren auf Basis der in der Kaufpreissammlung erfassten Transaktionen. Diese amtlichen Vergleichsfaktoren berücksichtigen regionale Marktgegebenheiten und werden nach Objektart, Lage und weiteren wertbeeinflussenden Merkmalen differenziert.
Berechnung und Anwendung
Der Vergleichsfaktor ergibt sich aus dem Quotienten von Kaufpreis und Bezugseinheit. Je nach Objektart kommen unterschiedliche Bezugsgrößen zum Einsatz: Bei Wohnungseigentum typischerweise die Wohnfläche, bei unbebauten Grundstücken die Grundstücksfläche, bei Gewerbeimmobilien oft die Bruttogeschossfläche oder Nutzfläche.
Für die Bewertung wird der ermittelte oder vom Gutachterausschuss bereitgestellte Vergleichsfaktor mit der entsprechenden Bezugseinheit des Bewertungsobjekts multipliziert. Erforderlich sind dabei ausreichende Übereinstimmungen der wertbeeinflussenden Merkmale zwischen Vergleichsobjekten und Bewertungsobjekt; gegebenenfalls sind Anpassungen vorzunehmen.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Vergleichsfaktor ist von anderen Kennzahlen der Immobilienbewertung zu unterscheiden. Während der Bodenrichtwert ausschließlich den Bodenwert unbebauter oder fiktiv unbebauter Grundstücke je Flächeneinheit darstellt, bezieht sich der Vergleichsfaktor auf das bebaute oder unbebaute Grundstück als Ganzes. Der Liegenschaftszins hingegen ist eine Renditegröße im Ertragswertverfahren und steht in keinem direkten Zusammenhang mit dem Vergleichsfaktor.
Vergleichsfaktoren werden vor allem bei Wohnungseigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken angewendet, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Bei fehlender Vergleichbarkeit oder unzureichender Datenbasis sind andere Wertermittlungsverfahren heranzuziehen.
Häufige Fragen
Was ist ein Vergleichsfaktor in der Immobilienbewertung?
Der Vergleichsfaktor ist eine Kennzahl, die das Verhältnis von Kaufpreis zu einer Bezugseinheit (z. B. Wohnfläche) darstellt. Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und zur Wertermittlung im Vergleichswertverfahren verwendet.
Wer ermittelt Vergleichsfaktoren?
Vergleichsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Basis der erfassten Kaufpreise ermittelt und veröffentlicht. Sie können auch objektspezifisch aus geeigneten Vergleichskaufpreisen abgeleitet werden.
