Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor ist eine normierte Anpassungsgröße im Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV, mit der der zunächst ermittelte vorläufige Sachwert an die tatsächlichen Verhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt angepasst wird. Er bildet das Verhältnis zwischen realisierten Kaufpreisen und den nach dem Sachwertverfahren ermittelten Werten ab.
Funktion und Bedeutung
Der Sachwertfaktor stellt die Verbindung zwischen dem theoretisch errechneten Sachwert einer Immobilie und den am Markt tatsächlich gezahlten Preisen her. Er wird durch Gutachterausschüsse auf Basis der Kaufpreissammlung ermittelt und in Marktanpassungsrichtlinien veröffentlicht. Ohne diese Marktanpassung würde das Sachwertverfahren lediglich Herstellungskosten und Wertminderung abbilden, nicht jedoch die tatsächliche Wertschätzung durch Marktteilnehmer.
Der Sachwertfaktor berücksichtigt dabei regionale Besonderheiten, Nachfragesituation, Lagequalität und allgemeine Marktverhältnisse. Er kann je nach Marktsegment, Region und Objektart erheblich variieren. In nachgefragten Lagen kann er deutlich über 1,0 liegen, in strukturschwachen Gebieten auch darunter.
Ermittlung und Anwendung
Die Gutachterausschüsse leiten den Sachwertfaktor aus dem Vergleich zwischen tatsächlichen Kaufpreisen und den nach dem Sachwertverfahren ermittelten vorläufigen Sachwerten ab. Dieser statistische Abgleich erfolgt differenziert nach Gebäudeart, Baujahresklasse, Lage und weiteren wertbeeinflussenden Merkmalen.
Im Bewertungsprozess wird der vorläufige Sachwert (Bodenwert zuzüglich Gebäudesachwert und sonstiger Anlagen) mit dem Sachwertfaktor multipliziert, um den marktangepassten Sachwert als Endergebnis zu erhalten. Dieser marktangepasste Sachwert stellt den Verkehrswert der Immobilie dar, soweit das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.
Abgrenzung
Der Sachwertfaktor ist vom Liegenschaftszinssatz zu unterscheiden, der im Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt. Während der Sachwertfaktor eine multiplikative Marktanpassung im Sachwertverfahren vornimmt, dient der Liegenschaftszinssatz der Kapitalisierung von Reinerträgen. Beide Größen werden von Gutachterausschüssen aus Marktdaten abgeleitet, beziehen sich jedoch auf unterschiedliche Bewertungsverfahren.
Qualifikation für die Anwendung
Die sachgerechte Anwendung des Sachwertfaktors im Rahmen einer Immobilienbewertung erfordert fundierte Fachkenntnisse. Für Verkehrswertgutachten, insbesondere für Finanzämter oder gerichtliche Zwecke, ist eine Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 einer DAkkS-akkreditierten Stelle, durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) oder durch Gutachterausschüsse erforderlich.
Häufige Fragen
Was bewirkt der Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor passt den vorläufigen Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse an. Er bildet das Verhältnis zwischen realisierten Kaufpreisen und rechnerisch ermittelten Sachwerten ab und sorgt so für eine marktgerechte Bewertung.
Wer legt den Sachwertfaktor fest?
Der Sachwertfaktor wird von den örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis der Kaufpreissammlung ermittelt und in Marktanpassungsrichtlinien oder Sachwertfaktor-Tabellen veröffentlicht. Er ist regional und objektartspezifisch differenziert.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
