Reallast
Eine Reallast ist ein beschränktes dingliches Recht, das ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person belastet und den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet. Die Reallast ist in den §§ 1105 ff. BGB geregelt und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Merkmale und Bedeutung
Die Reallast haftet am Grundstück selbst, nicht am Eigentümer persönlich. Charakteristisch sind wiederkehrende Leistungen – meist in Form von Geld-, aber auch Sach- oder Dienstleistungen. Typische Anwendungsfälle sind Altenteilsrechte, Versorgungsleistungen im Rahmen einer Hofübergabe oder wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen aus Grundstücksteilungen.
Im Gegensatz zur Grundschuld, die eine einmalige Geldsumme sichert, verpflichtet die Reallast zu fortlaufenden Leistungen. Anders als die Grunddienstbarkeit begünstigt sie nicht ein anderes Grundstück, sondern eine konkrete Person. Diese Personenbezogenheit unterscheidet die Reallast von rein grundstücksbezogenen Rechten.
Bedeutung für die Immobilienbewertung
Bei der Ermittlung des Verkehrswerts muss eine Reallast wertmindernd berücksichtigt werden. Der Barwert der wiederkehrenden Leistungspflicht wird vom unbelasteten Wert des Grundstücks abgezogen. Die Kapitalisierung erfolgt nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Berücksichtigung der Laufzeit, Höhe und Wahrscheinlichkeit der Leistungsverpflichtung.
Sachverständige, die Verkehrswertgutachten erstellen, müssen die Reallast aus dem Grundbuch entnehmen und deren kapitalisierte Belastung transparent darstellen. Für Finanzierungszwecke oder bei Zwangsversteigerungen ist die korrekte Bewertung der Reallast von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.
Entstehung und Erlöschen
Eine Reallast entsteht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung im Grundbuch. Sie erlischt durch Aufhebung, Verzicht des Berechtigten, Ablauf einer vereinbarten Frist oder Tod des Berechtigten, sofern keine Vererblichkeit vereinbart wurde. Die Reallast ist grundsätzlich übertragbar und vererblich, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Reallast und Grundschuld?
Die Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen (z. B. monatliche Zahlungen), während die Grundschuld eine einmalige Geldforderung sichert. Die Reallast begünstigt eine bestimmte Person, die Grundschuld dient meist der Kreditsicherung.
Wie wird eine Reallast in der Wertermittlung berücksichtigt?
Die Reallast mindert den Verkehrswert des Grundstücks um den Barwert der zukünftigen Leistungsverpflichtungen. Dieser wird durch Kapitalisierung der wiederkehrenden Zahlungen unter Berücksichtigung von Laufzeit und Wahrscheinlichkeit ermittelt.
Marco Hanske
Marco Hanske erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Leipzig, Halle und Umgebung. Als von der EIPOS geprüfter Sachverständiger steht er für unabhängige, fundierte Wertermittlung.
