Bodenwert
Definition:
Der Bodenwert bezeichnet den Wert des unbebauten Grundstücks unter Berücksichtigung seiner Lage, Beschaffenheit, rechtlichen Gegebenheiten und zulässigen Nutzungsmöglichkeiten. Er stellt damit den Wert dar, den das Grundstück allein, ohne bestehende Bebauung, am Markt erzielen würde.
Rechtsgrundlage:
- § 16 ImmoWertV (Bodenwert)
„Der Bodenwert wird in der Regel im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei sind insbesondere Bodenrichtwerte, sonstige geeignete Kaufpreise und weitere werterhebliche Umstände zu berücksichtigen.“
Ermittlung des Bodenwertes:
- Vergleichswertverfahren (Regelverfahren):
- Heranziehen von Bodenrichtwerten aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse.
- Richtwert wird mit der tatsächlichen Grundstücksgröße multipliziert.
- Anpassung für Abweichungen:
- Lagequalität (ruhig, zentral, infrastrukturell erschlossen)
- Grundstückszuschnitt und -tiefe
- Erschließungszustand
- Baurechtliche Situation (Bebauungsplan, GFZ, GRZ, Bauzwang, Baulasten)
- Ableitung aus geeigneten Vergleichskäufen:
- Nutzung aktueller Kaufpreise von ähnlichen, unbebauten Grundstücken.
- Anpassung bei Unterschieden (z. B. bei Erschließung, Zuschnitt, Lage).
- Restwertbetrachtung bei bebauten Grundstücken:
- Bei bebauten Grundstücken wird häufig der Gesamtwert der Immobilie ermittelt und der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert) abgezogen, um einen indikativen Bodenwert zu erhalten (Restwertmethode).
- Anwendung z. B. bei Ertragswertverfahren, wenn Grundstück und Gebäude getrennt zu betrachten sind.
Einflussfaktoren:
- Makrolage: Stadt, Region, wirtschaftliche Attraktivität, Bevölkerungsentwicklung
- Mikrolage: Nachbarschaft, Ausblick, Verkehrsanbindung, Lärm, Umgebung
- Grundstücksgröße und -form: Verwendbarkeit, Bebauungsoptionen, Zuschnitt
- Erschließungszustand: Ver- und Entsorgung, Straßenanbindung, Lasten
- Baurechtliche Faktoren: Bebauungsplan, Bauverbote, Denkmalschutz, Wegerechte
- Marktsituation: Angebot und Nachfrage, aktuelle Grundstückspreisentwicklung
Praxisbeispiel (vereinfacht):
- Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss: 500 €/m²
- Grundstücksfläche: 600 m²
- Grundstück gut erschlossen, keine wertmindernden Lasten.
Bodenwert=500 €/m²×600 m²=300.000 €Bodenwert = 500 \text{ €/m²} \times 600 \text{ m²} = 300.000 \text{ €}Bodenwert=500 €/m²×600 m²=300.000 €
- Bei ungünstigem Zuschnitt (z. B. nur eingeschränkt bebaubar) kann ein Abschlag von 10–20 % gerechtfertigt sein.
Bedeutung in der Immobilienbewertung:
- Bestandteil aller drei klassischen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert).
- Grundlage für Bodenwertverzinsung im Ertragswertverfahren.
- Wichtiger Faktor bei Grundsteuer, Erbschaftssteuer und Bodenwertabgaben.
Hinweise:
- Der Bodenwert unterliegt Marktschwankungen, wird aber meist stabiler gehandelt als kurzfristige Gebäudewerte.
- Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte, individuelle Grundstücksmerkmale müssen immer berücksichtigt werden.
- Bei bebauten Grundstücken kann der Bodenwert nicht isoliert am Markt ermittelt werden, sondern wird oft rechnerisch abgeleitet.
