AfA (Absetzung für Abnutzung)
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet im deutschen Steuerrecht die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts – insbesondere von Gebäuden – über dessen betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Bei Immobilien wird die AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als Betriebsausgaben geltend gemacht und mindert so die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Bedeutung für Immobilieneigentümer
Die AfA bildet einen zentralen Bestandteil der steuerlichen Kalkulation bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass Gebäude über die Zeit einem Wertverzehr unterliegen. Während Grund und Boden steuerlich nicht abschreibbar sind, können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum verteilt abgesetzt werden. Dies verbessert die Liquidität und Rentabilität von Immobilieninvestitionen.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Die AfA ist streng vom Verkehrswert einer Immobilie zu unterscheiden: Während der Verkehrswert den aktuellen Marktwert abbildet, stellt die AfA eine rein steuerrechtliche Größe dar, die auf historischen Anschaffungskosten basiert. Auch der Begriff der Wertminderung im Rahmen der Immobilienbewertung ist von der steuerlichen AfA zu trennen, da Letztere unabhängig von tatsächlichen Wertentwicklungen erfolgt.
Anwendung und Berechnung
Die Höhe der jährlichen AfA richtet sich nach der Art und dem Baujahr des Gebäudes sowie nach den steuerrechtlichen Vorgaben des Einkommensteuergesetzes (EStG). Die lineare AfA ist die gebräuchlichste Methode, bei der jährlich ein gleichbleibender Prozentsatz der Bemessungsgrundlage abgeschrieben wird. Sonderabschreibungen können in bestimmten Fällen, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden, zusätzlich in Anspruch genommen werden.
Für die korrekte Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist eine Aufteilung der Gesamtkosten in Grundstücks- und Gebäudeanteil erforderlich. Hierbei können Kaufpreisaufteilungen, Gutachten oder Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die steuerliche Behandlung im Einzelfall obliegt der Beratung durch Steuerberater oder Fachanwälte für Steuerrecht.
Häufige Fragen
Was bedeutet AfA bei Immobilien?
AfA (Absetzung für Abnutzung) ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über deren Nutzungsdauer. Sie mindert als Werbungskosten oder Betriebsausgaben die Steuerlast.
Kann man Grund und Boden abschreiben?
Nein, Grund und Boden unterliegen steuerlich keiner Abnutzung und sind daher nicht abschreibbar. Nur das Gebäude kann über die AfA steuerlich geltend gemacht werden.
Marco Hanske
Marco Hanske erstellt Verkehrswertgutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Leipzig, Halle und Umgebung. Als von der EIPOS geprüfter Sachverständiger steht er für unabhängige, fundierte Wertermittlung.
