Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf bezeichnet das prozentuale Verhältnis zwischen der Höhe eines Immobiliendarlehens und dem Beleihungswert der finanzierten Immobilie. Diese Kennzahl dient Kreditinstituten zur Risikoeinschätzung und bestimmt maßgeblich die Konditionen einer Baufinanzierung.
Bedeutung und Funktion
Der Beleihungsauslauf ist ein zentrales Steuerungsinstrument im Kreditgeschäft von Banken. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Ausfallrisiko für das Kreditinstitut, da ein größerer Sicherheitspuffer zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert besteht. Banken staffeln ihre Zinskonditionen häufig nach der Höhe des Beleihungsauslaufs: Niedrigere Beleihungsausläufe führen in der Regel zu günstigeren Zinssätzen.
In der Praxis unterscheiden Kreditinstitute verschiedene Beleihungsgrenzen. Klassische Beleihungsgrenzen liegen bei 60 Prozent, 80 Prozent oder 100 Prozent des Beleihungswerts. Überschreitet ein Darlehen die übliche Beleihungsgrenze, spricht man von einem erhöhten Beleihungsauslauf, der mit Risikozuschlägen bei den Zinsen verbunden ist.
Berechnung
Die Berechnung erfolgt nach der Formel: Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100. Entscheidend ist dabei, dass nicht der Kaufpreis oder Verkehrswert zugrunde gelegt wird, sondern der Beleihungswert. Dieser liegt in der Regel niedriger als der Marktwert, da er einen nachhaltigen, vorsichtig geschätzten Wert darstellt, der auch bei ungünstiger Marktentwicklung realisierbar sein soll.
Bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro und einer Darlehenssumme von 240.000 Euro ergibt sich beispielsweise ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Erhöht sich die Darlehenssumme auf 270.000 Euro, steigt der Beleihungsauslauf auf 90 Prozent.
Abgrenzung zu verwandten Begriffen
Der Beleihungsauslauf ist klar vom Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) zu unterscheiden. Während der Beleihungsauslauf auf dem bankinternen Beleihungswert basiert, bezieht sich das LTV auf den Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie. Da der Beleihungswert üblicherweise niedriger angesetzt wird, kann der Beleihungsauslauf bei gleicher Darlehenssumme höher ausfallen als das LTV-Verhältnis.
Die Beleihungsgrenze wiederum definiert die maximale Höhe des Beleihungsauslaufs, den eine Bank bei ihrer Kreditvergabe akzeptiert. Sie ist keine Einzelfallentscheidung, sondern eine institutsinterne Richtlinie zur Risikobegrenzung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert der Immobilie, während der Beleihungsauslauf das prozentuale Verhältnis zwischen Darlehenssumme und diesem Beleihungswert darstellt.
Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf die Kreditkonditionen?
Ein niedriger Beleihungsauslauf führt in der Regel zu besseren Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank geringer ist. Bei Überschreitung bestimmter Beleihungsgrenzen verlangen Banken meist Risikozuschläge.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
