Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Gläubiger das Recht gibt, aus dem belasteten Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu verlangen. Sie dient als Sicherungsmittel für Darlehensverbindlichkeiten und ist das in Deutschland am häufigsten genutzte Grundpfandrecht bei der Immobilienfinanzierung.
Rechtliche Grundlagen und Bedeutung
Die Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 1191 ff. geregelt. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch, das heißt, sie ist nicht zwingend an das Bestehen einer konkreten Forderung gebunden. Die Grundschuld bleibt auch dann im Grundbuch bestehen, wenn die zugrunde liegende Darlehensforderung bereits getilgt wurde. Diese Eigenschaft macht sie für Kreditinstitute besonders attraktiv, da sie flexibel wiederverwendbar ist.
Bei der Immobilienbewertung spielt die Grundschuld insofern eine Rolle, als dass bestehende Grundschuldbelastungen die Verwertbarkeit eines Objekts beeinflussen können. Der Verkehrswert selbst wird zwar unbelastet ermittelt, doch für Käufer und Finanzierungsentscheidungen sind eingetragene Grundschulden von erheblicher Bedeutung.
Arten und Bestellung
Man unterscheidet zwischen der Buchgrundschuld, die ausschließlich durch Eintragung im Grundbuch entsteht, und der Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die Bestellung erfolgt durch notarielle Bewilligung des Eigentümers und nachfolgende Eintragung im Grundbuch in Abteilung III. Die Höhe der Grundschuld wird dabei in Euro beziffert und umfasst neben dem Nennbetrag häufig auch Zinsen und Nebenleistungen.
Abgrenzung zur Hypothek
Der wesentliche Unterschied zur Hypothek liegt in der fehlenden Akzessorietät. Während die Hypothek automatisch erlischt, wenn die gesicherte Forderung getilgt ist, bleibt die Grundschuld bestehen und kann für neue Darlehen verwendet werden. Dies macht sie in der Praxis zur bevorzugten Sicherungsform, auch wenn beide Instrumente zur Absicherung von Immobiliendarlehen geeignet sind.
Löschung und Rangstelle
Nach vollständiger Tilgung des gesicherten Darlehens kann die Grundschuld durch Löschungsbewilligung des Gläubigers aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Rangstelle im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge bei einer Zwangsverwertung – vorrangige Grundschulden werden bei einer Versteigerung zuerst bedient. Dies ist für Kreditgeber ein entscheidendes Kriterium bei der Beleihungswertermittlung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, bleibt also auch nach Tilgung der Forderung bestehen und kann wiederverwendet werden. Die Hypothek ist dagegen fest an die gesicherte Forderung gebunden und erlischt automatisch bei deren Tilgung.
Muss eine Grundschuld nach Darlehenstilgung gelöscht werden?
Nein, die Grundschuld bleibt auch nach vollständiger Tilgung im Grundbuch bestehen. Sie kann entweder für neue Finanzierungen genutzt oder auf Wunsch des Eigentümers durch Löschungsbewilligung der Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Michael Büttner
Michael Büttner erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV – vom Einfamilienhaus bis zur Eigentumswohnung. Im Netzwerk betreut er die Fachthemen rund um die Immobilienbewertung.
